政府定房价 北京将进商品房限价时代？

4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，这个管理政策将很快出台。一石激起千层浪。这被业界迅速解读为，商品房限价时代来临。

如果说之前的楼市调控政策还只是限制购买人的资格，那么从现在起，价格限制的政策可能将很快登场。限价调控措施的首次亮相，可能是首都北京。

在“国五条”的调控思路下，北京市拿出了最为严厉的实施细则。与其他城市不同的是，北京市在确定今年的房价控制目标时有这样一句表述：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。

在“国五条”北京实施细则的19条内容中，这句话此前并未引起太多关注。在民众对北京实施细则的关注中，征税和限制单身人士购房成为焦点。很少有人注意到限价的提法，更深层次的原因是，几乎没有人认为北京市会对房价直接进行限制。

真对商品房进行限价的话，这将是“国五条”北京版实施细则中最为严厉的手段。从杨斌几天前的表述来看，距离楼市限价管理，北京似乎只剩临门一脚。

商品住房如何进行限价管理

这是一个颇为难以理解的政策。既然是自由交易的商品房，如何进行价格限制？

按照杨斌的说法，“纳入限价房序列管理”是一个全新的概念。和纳入保障房体系中的“两限房”不同，这种新的限价房是满足自住、改善型需求的商品房。两限房针对的是中低收入家庭，属于保障房，而纳入限价房序列管理的房产则是产权完整的商品房，针对的是中等收入家庭，这类房子将通过政府土地收入、税收政策的优惠保持中低价位。

除此之外，杨斌还表示，北京市已经出台政策加强商品房销售价格引导，如果开盘的商品房项目报价偏高且不接受指导，将不予核发预售许可证，或不给予成交资格备案。

要把商品房纳入限价房序列，同时还要对商品房价格进行指导。在看到这条消息时，中国社科院经济研究所研究员汪利娜非常困惑，她不明白，政府部门怎么能够区分自住型住房需求和改善型住房需求，而对这些住房的价格，又如何进行指导和限制。

是不是说，北京市今后将由政府直接对房产定价，而不是由市场来决定价格？

杨斌对此没有进一步的解释。但从两年前北京的探索来看，恐怕这将是一个肯定的答案。

2010年5月，北京市房山区一块土地的拍卖引来众多关注。这个地块既是地处北京远郊区，也没有成为地王，其引人关注之处在于，当开发商竞拍土地的时候就已经获知，这个地块将来建设的商品房价格已经确定为每平米12500元，这个价格比周边同类商品房价低了四五千元。

这个地块最终由一家央企拿下，其建设的商品房项目被称为北京首个、同时也是全国首个限价商品房。

2011年4月，这个限价商品房项目开盘，首批1600套房源当天被抢购一空。

很难评估这个项目对所在区域房价的影响。在这个项目入市之初，确实对周边房价造成震动，但时至今日，这个区域的房价又重新涨了上来。

或许是看到了这个项目的短期效应，北京市试图扩大这种项目的建设。不出意外的话，这个项目的运作模式就是北京市今年要大力推广的“将自住型、改善性商品房纳入限价房序列进行管理”的蓝本：限房价、竞地价。

这就是说，今后的房地产开发流程将变成政府直接给楼盘定价，开发商在此基础上盘算自己该以什么样的价格拿地，然后竞标、建设、出售。

面对这样的政策，购房人是该欢呼还是该紧张？