靳书阳：取消限购 难以扭转济南楼市低迷局面

历经呼和浩特等数个城市先放风后否认的“躲猫猫”式的政策试探之后，济南终于打响了取消限购的第一枪。然而，寄望取消限购来扭转济南房地产市场的低迷局势，恐怕要事与愿违。

据了解，7月10日起，不论购房者是本地户口或外地户口，也不论购房者有几套房子，不需再提供一年以上纳税或社保证明，都可继续在济南买房，原先济南规定的限制二套房、禁止三套房的政策将完全取消。据了解，济南此前执行的限购政策在2011年3月份正式出台，到如今执行已经三年多。

今年上半年济南惨淡的房地产交易行情，无疑是该地取消限购的最重要推手。济南市住宅与房地产信息网统计显示，今年1月至6月，济南新房成交量同比下滑27.6%。从每个月的成交量来看，房地产市场传统的“金三银四”及“红五月”等都明显成色不足。按照销量与库存数据对比，济南的存销比为15.7个月，也就是说在不考虑新建商品房的前提下，按照现在的月销量水平，需要近16个月才能把库存清空。从地方财政对土地出让金的依赖程度来分析，济南也是名列前茅。地方政府对解除限购具有较强的动力。根据同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的(超过80%为标准)的共有13个城市，其中济南位居第九。

放松对购买二套房三套房的身份限制，无非是希望促进房地产投资市场的活跃度，鼓励投资客进场。然而，从供需两个方面来对比，济南并非是一个供不应求的城市。公开数据显示，近五年来，济南的新增人口增速相比上一个五年，呈现出下降趋势。

济南的房地产供应近一年也在大幅增长。根据官方数据显示，济南限购伊始的2011年，月均商品住宅供应量和销售量比例为1.3:1，到了2012年，这一数字降到了1.02:1,2013年为1.27:1，而在2014年上半年，这一数字却增长到了1.56:1。也就是说有超过三分之一的新供住房没有卖出去。这两项数据均说明，到了2014年，济南市住宅供应量和销售量差距越来越大，库存越来越多。从供求关系的角度来分析，济南的房地产市场是一个供大于求的市场。

另外，限购令的解除，将向市场释放一个明确的信号，济南的房子愁卖了。对于投资来说，预期远比现实更为重要。在限购令出台后，之所以一些城市房价暴涨，与限购释放出来的供应紧张预期密切相关。一旦限购取消，无疑向市场释放了相反方向的信号。

限购解除之后的济南楼市，未必比之前乐观。