小产权房转正再起 专家称五到十年难落地

【新华独家】 

随着《决定》提出的建立城乡统一的建设用地市场之后，有几点变化，一是小产权房的买卖由暗转明，还有的小产权房主捂着不卖，因为对将来会有更好的价格预期；另外就是新的小产权房的价格的变化，有的价格比《决定》公布前上涨了不少，怎样看待这种变化？

中原地产市场研究部总监张大伟：这个其实就是恶性炒作，不管从哪方面说，政策其实被恶意解读了。小产权转正从决定里并没有明确的提到房产，只是一些人通过自己的利益角度这么解读了。从市场来看，现在楼市或者房地产市场的确是投资属性比较高，所以很多人从房地产或者从楼市的角度，有可能做出一些误导市场的故意引导市场的分析。整体来看，最近有一些由之前暗地里的交易转为明面交易或者价格上涨非常迅速，肯定是非理性的举动。

很多人都存在着这样一个想法，就是小产权房迟早都要转正，对此是怎么看？

张大伟：所谓的小产权转正，从目前来看在各个地方还没有能够实施的政策基础。现在房地产市场的确是投资属性还是比较高，各个地方也把土地财政作为很重要的财税来源。所以从短期来看，即使是从不浪费社会财富的角度出发，不会完全取缔小产权房，但是对一些新建的小产权，还是在取缔的。这点来看，很多人认为小产权能转正，是对政策的误读。即使几年之后小产权能够有部分从不浪费社会财富的角度转正，也肯定是有偿的，而且肯定会补比较多的土地出让金。但是单独直接把它转成商品房或者说一些人想通过这种手段获得投资利润，不管是从5年还是10年看，这种可能性都很小。

法律监管与保护的空白，让小产权房处于尴尬的现状。对很多投资小产权房的业主而言，能转成大产权房，拥有房产证，意味着房子可以卖更好的价钱，而对更多的因为资金不够或者需要改善住房的已经购买正居住在小产权房内的业主而言，一张房产证，则意味着可以睡的更安心、踏实。

有数据显示，全国小产权房竣工建筑面积仅仅十一五期间就达到了2.83亿平方米，到目前不完全统计，全国总量或者已经超过了70亿平方米。如果按每户住三口人来计算，按每一套100平方米来计算，就相当于住了2.1亿人，这样的涉及面应该是非常广的。当然，价格低是不少人对于小产权房最直观的感受，因为商品房价格高买不起，那么住房又是刚性需求，这种情况之下只好去找便宜的来买了。

实对于现在一些小产权房的住户来讲，这一次决定所提出的建立城乡统一的建设用地市场，小产权房“转正”的风声也随之再起。不过，有专家认为小产权房“转正”是对政策的误读。如何理解这个问题呢？

张大伟：首先，三中全会提到了城乡用地是一个系统，这的确是一个方向，但是小产权是之前的问题，它涉及到占用了之前一些农村宅基地或者是农村耕地，做了一些跟之前不一样的事，从法律定义上是非法的。三中全会赋予农民更多的土地红利等，是建立在之后或者说现存还有的宅基地上，不会说把之前特别是购买了小产权的，作为投资属性在用的，肯定不可能转正。

小产权房为什么难以转正呢？

张大伟：更多的原因是跟现在楼市的发展基础有关系，如果小产权房能够转正，整个房地产市场的基础就出现了变化，因为整个的土地供应量或者各方的利弊格局出现了明显的变化。一旦小产权能够转正，农村的宅基地就有可能流转到住宅用地市场，目前来看，国内5-10年是不可能出现真正的落地。

在建的一些新的小产权房可能会被拆除吗？

张大伟：这是肯定的，其实三中全会的文件是赋予农民以土地红利，并不是说赋予现在投资购买了小产权房的人投资红利。虽然短期来看，很多购买小产权或者之前买小产权因为炒作获利了，但是从长远来看，小产权不太会成为，它毕竟打了政策的擦边球，或者说是违法违规的东西。所以转正的可能性比较小的，即使后期一些农村宅基地有可能流转，更多的也是赋予农民利益，不可能赋予之前一些非法的行为变成正规的，这个可能性很小。

备受争议的小产权房究竟将来的命运将会是怎样？

中国社会科学院农村发展研究所研究员党国英：在改革开放初期特别是乡镇企业发展快速增长的时期，小产权房利用了一些农业用地，以后在基本农田保护条例发布以后，利用农业用地搞小产权房的情形越来越少，主要是村庄占地以及一些废弃地。实际上还是村集体行为，如果没有村集体没有村干部的支持、介入，小产权房是很难以扩大的。虽然有农民把自己的宅基地利用了、盖了多层住房，搞出售，但是在有些郊区大面积盖小产权房特别是高层楼房，主要是集体行为。三中全会以后，释放了一个信号就是，当我们把体制理顺以后，至少不会产生新的小产权房，现有的小产权房将会是历史遗留问题，会有一个合理的办法去解决这个问题。

小产权房应不应该转正？

党国英：如果它不转正，那也不一定要拆除，转正的方式是多种多样的。如果它确实危害了公共利益，确实不符合政府的规划，实在要拆，政府要面对得到小产权房的家庭和出售小产权房集体之间的关系问题。住小产权房的家庭是弱者，集体作为一种组织是强者，如果要拆小产权房，首先要注意保护弱者的利益，要有一种机制首先要对买房的人积极补偿，要让集体承担责任，在这个前提下可以考虑拆除，而且这种情况应该是比较少的。

小产权房问题究竟该如何治理？

党国英：借助这一次三中全会的改革精神，一定要建立一种体制，特别是建设用地的规划与用土管理体制。有了这样的体制之后，无论是国家的土地还是集体的土地，我们能让它们所盖的房子都是产权房，都是合法的，以后就没有小产权房了。对于现有的小产权房的处理，一定要考虑到全国相当一批人的实际利益，政策不能与这个庞大的人群发生对立，要本着考虑老百姓的利益，考虑到现有的小产权房是不是一定和公众利益相冲突，我们的规划是不是能做合理的调整，之后再想办法处理历史遗留问题。