醒醒吧!小产权房我们只能帮你到这了

政府对小产权房态度坚决

12月22日闭幕的中共北京市委十一届三次全会上，北京市长王安顺做了关于全市经济社会发展工作的报告。谈到2014年的重点任务，他列在首位的是：着力破解人口资源环境矛盾，坚决控制人口过快增长。

王安顺表示，要坚持“有所为、有所不为”，搞清楚“要什么、舍什么”，加快治理人口增长过快、大气污染、交通拥堵等“城市病”。对一些服装市场、小商品市场、建材市场等聚集人口过多的业态，要加大从中心区调整退出力度；严禁违法建设、销售“小产权房”，严厉问责、严肃查处，确保“小产权房”零增长。

所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房存在市场的主要原因是因为：商品房价格高，而我国土地性质又存在双轨制，农村集体土地价格相对低廉，特别是很多城市在近年的发展中很多近郊区依然存在大量的城中村。

小产权房最近受到市场关注，主要还是由于十八届三中全会发布的《全面深化改革决定》中对农村集体用地的一段表述。有人据此猜测，政府可能将放开小产权房市场，允许其“转正”。许多投资者为了搭上“政策末班车”而抓紧入市抢购，这推动了小产权房市场快速升温，北京出现了一波明显的小产权房量价上涨行情。

但在12月初，国土资源部、住房城乡建设部通知要求，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批、教育一片，发挥警示和震慑作用。通知指出，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。叠加北京市委十一届三次全会的报告，我们可以明确的看到，小产权转正的可能性为零。

从投资者的角度来看，由于小产权房不用缴纳商品房土地出让金及其他各种相关税费，因此与商品房之间存在巨大的价差。如果一旦能“转正”为商品房，获利空间可以说非常可观。但关键问题在于，未来小产权房是否真的能“转正”，以及“转正”可能需要付出的成本。这决定权在政府手中，而政策则存在非常大的不确定性。

小产权房转正冲击政府土地财政

既然决定权在政府，那么小产权转正对政府有什么益处？根据目前的市场环境以及三中全会决定表述，可能的原因不外乎可能有以下几种：一是为增加住宅市场供应，平衡供求矛盾，缓解房价上涨压力；二是收取土地补偿金，增加政府收入，弥补卖地减少的损失；三是增加农民财产性收入。

但这几点可能的原因都存在问题：

首先：是增加农民财产收入，这一点就站不住脚，以通州最大的小产权房太月园为例，大部分都是投资购买，即使小部分自住购买者也都并非农民。一旦未来小产权房转正上市，受益最大的是那些购房投机者，而不是当初低价出让土地建设小产权房的农民。

其次：土地财政对很多城市来说都是相当可观的收入来源。如果想用小产权房“转正”的补偿费来替代土地出让金，难度不小。而且这会影响当下的土地出让制度。

第三：增加市场供应，本届政府的房地产政策中的确明确提到了增加供应，通过供求平衡的市场机制来稳定价格水平的方案。但增加土地供应的方式很多，比如提高规划容积率水平、降低现有工业用地比重，转化为住宅用地供应等，这些措施操作难度和效果都要好于小产权房转正。

第四：小产权房大部分建筑质量都非常差，如果转正能够商品房流转，将有巨大的质量隐患。目前购买小产权房的很多都是投资投机，政策不可能扶持投资投机。

所以整体来看，小产权房永远不可能转正，大部分小产权房都是利用集体经营性地块，违规转变用途为住宅，在商品房市场都已经收紧商业用途转住宅的情况下，小产权房更不可能转变成商品房住宅。

三中全会政策中的扶持农民收入，提高农村土地价值，但更多是针对农村的集体用地，已经盖成小产权房的土地已经违规利用，不会有转正的可能性。

预计后续市场取缔小产权房的可能性依然很大，小产权房转正将彻底影响当下的土地财政，所有地方政策也不会有转正小产权房的可能性。

不论从政策还是市场角度，投资小产权房的人都应该谨慎了，小产权房并不是赚钱的工具，很可能是投资的陷阱。