楼市长效机制还要酝酿多久

9月以来，地王频现，房价上涨预期强化，购房市场甚至再现恐慌情绪。这说明在楼市调控政策重估之际，调控效果逐渐弱化的行政手段急需市场化手段补位，以房产税为代表的楼市调控长效机制亟待出台，以稳定政策空窗阶段的市场预期。

中证报记者获悉，北京农展馆地块的成交将北京“地王”门槛从7月的4万元/平米骤然抬升至7万元/平米。上海也诞生一宗总价达218亿元的“超级地王”。杭州、苏州“地王”记录同样在9月被刷新。从土地体量、区位和性质分析，上述“地王”虽有不可复制性，但其对市场预期的影响不可忽视。不少房地产项目纷纷提价销售，购房者则担心房价上涨而加快入市。一时间，市场中的恐慌情绪开始蔓延。由于楼市本身存在供不应求的形势，一线城市和部分二线城市的房价上涨预期更加强烈。从租售比、房价收入比等指标不难看出，部分区域楼市已出现过热风险。

“地王”频出、供需失衡无疑是扰乱市场预期的因素，但一个不可忽略的事实在于，在“新国五条”政策效应递减、地方微调尝试不断、楼市长效机制尚未出台之际，当前市场正处于政策“空窗期”。政策层面的“失声”正放大市场信号，而这种信号往往来自于扭曲的市场形态。

在经历连续十多年的房地产调控之后，政策之手逐渐出现“无力感”。一方面，以行政手段为主导的房地产调控，无法真正平衡市场供需，反而使市场产生强烈的敏感度；另一方面，面对区域市场的不同形态，“一刀切”的调控思路走入死胡同。多年来房价越调越涨的现实表明，原有的调控逻辑已不能适应市场要求，新型城镇化加快推进，正倒逼楼市政策重估。这种对政策调控的反思，恰恰是出现政策“空窗期”的重要原因。

长远来看，行政主导的调控手段必将被市场化手段所取代，短期的、临时性调控措施也将让位于长效机制。从相关部委披露的信息不难看出，楼市调控的长效机制正在酝酿，且将是一个庞大工程。但在当前政策“失声”、市场期望值高企状态下，长效机制建设需尽快迈出掷地有声的第一步。

首先，个人住房信息系统、房屋普查系统、存量房评估系统等的建设进展，需及时公布。作为楼市调控长效机制的基础体系，上述系统的建设由来已久，但对于其建设、联网和使用等情况，主管部门一直未予披露，这也使得外界对其进展无从知晓，从而不能对长效机制的建设有所预期。

其次，房产税试点需尽快扩围。作为长效机制建设的重要方面，在沪渝启动首批房产税试点至今的两年多来，该项试点扩围始终缓慢。在地方政府多次上报方案、市场预期强烈的情况下，应尽快公布试点扩围时间表，同时对试点扩围路径、范围等予以明确。

最后，长效机制的政策框架有必要尽快披露。虽然被外界普遍期待，但对于长效机制的政策思路、运作模式、制度配套、长远目标等，外界并没有一个清晰概念。长效机制的建设并非一朝一夕，各种细节也需不断完善，但对于已经形成的政策框架，仍有必要尽快披露，从而使外界对此有所期望，并有助于维护市场预期稳定。

预期管理是房地产调控的重要方面，在实质性调控手段出台之前，政策层面的声音不应缺少。我国房地产市场的发展阶段决定了长效机制建设是一个长期过程。尽管如此，作为一项被认为行之有效、并将长期存在的调控手段，长效机制仍然应该适时地出现在外界的视野里，哪怕它尚在襁褓之中。