中国旅游地产市场发展现状分析

原标题：我国旅游地产市场发展现状分析

1.旅游地产发展城市间发展差异较大，且多集中于沿海

旅游地产开发基本呈现“一级城市靠造园，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“造园”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。 此外，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻城市，或者在旅游景观资源特别突出的自然风景区。

截至2012 年底，全国已面市的旅游地产项目共有2259 个,遍布全国85 个城市和地区，同时，相比2011 年区域集中性特征更加突出。对全国主要旅游城市地产项目的统计，我国旅游地产开展具有明显的区域性，其中在海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5 大片区的旅游地产项目占全国总数的83%。

2.旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化

中国旅游地产产品日益呈现出综合化、多元化的发展态势。早期的旅游地产主要是宾馆、饭店、度假村等项目建设，进入90 年代末期，以主题公园、高尔夫等为核心吸引力的旅游地产项目逐步兴起。2003 年前后，产权式酒店、分时度假开始进入国人视线，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目进入蓬勃发展阶段。旅游房地产的运作方式逐渐综合化、多元化。现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换，商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产市场对配套、服务等要求也越来越高。

3.旅游地产投资市场潜力巨大

旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，还可以通过投资长期享受物业带来的空间享受和消费功能。这样的旅游地产项目通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。从投资回报来看，旅游资源的稀缺性是导致旅游地产长期升值的一个重要原因。在有限的旅游资源中开发房产项目，只要做得合理，收益将比较可观，项目升值空间也很大。尽管如此，国内旅游地产投资的规模性和置业渠道发展却并不充分。这一方面与民众的旅游地产消费意识和消费能力较低有关，另一方面原因则在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。

据统计，2012 年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3 的百强房企业涉足旅游地产开发领域。截至2012 年底，全国共有1629 个企业涉及旅游地产开发领域，其中房地产企业约占80%。

图表：

旅游地产开发企业结构

4. 旅游地产需求市场潜力有待挖掘。

国内居民旅游地产置业意愿较强，购买意愿对政策敏感度强，是否转化为购买力还需要依据政策指向而定。旅游地产需求市场的潜力有待进一步挖掘。

图表

5.城镇居民家庭人均可支配收入与国内旅游人均支出的关系

中国旅游业自改革开放以后，已进入旅游市场发育的第二阶段——大众化的旅游阶段。旅游业作为新兴的产业对于国民经济的发展起着十分重要的作用，而城镇居民国内旅游人均支出是旅游业发展状况的指标。

我国旅游业的基础设施建设、开发和管理水平也不同程度的影响着城镇居民国内旅游人均支出。随着旅游业基础设施建设的不断完善、管理水平的不断提高，肯定能吸引更多地人去旅游，加大了城镇居民国内旅游人均支出。但是影响城镇居民国内旅游人均支出水平的最重要因素是城镇居民家庭人均可支配收入。随着市场经济的稳定繁荣和改革开放的深入发展，我国的人均可支配收入的大幅度增长，人们的生活水平有了大幅度的提高，这种提高不仅表现在物质生活质量的提高，也表现在物质需求向精神需求的转变。 城镇居民是国内旅游的主体市场，在旅游消费层次和消费总量上都居于主体地位，研究城镇居民旅游消费的影响因素，对于有效地引导旅游需求，开拓我国国内旅游市场将有一定的实践意义和指导意义。本文拟以国内旅游消费市场中的主力——城镇居民为对象，对其国内旅游消费及其影响因素——经济收入进行定量分析与探讨，探讨当前我国城乡居民国内旅游消费规律和国内旅游消费水平，说明我国经济收入与旅游消费的关系。