分析称买房的风险水平太高 堪比上升期的股市

如此宏大的题目，可以写篇博士论文了。我这辈子可能没资格写博士论文了，选择这么个题目，显然是应景。

今年下半年股市突然发力，最近半年上证指数从2100涨到3000点，涨幅超过40%。多位朋友问：这与楼市有没有关系，是不是楼市的庞大资金流到股市去了？

这个问题初看起来，颇有吸引力。2014年房地产市场总体上是一个调整的态势，虽然下半年二三线城市限购普遍取消，限贷也放松了，10月以来的成交有所增长，但目前尚无法断定，楼市反弹的格局已经确立。

如你所知，2005年以来的中国楼市，投资投机占比很大。实行限购政策以来，这些资金大都被封堵在楼市之外。10月以来楼市虽有回升，但现在还没有迹象证明，在取消限购的城市，那些投资资金又全面进场了。我此前多有强调，投资购房是推动房价上涨的一个重要因素，而目前房价尚能保持基本稳定，与这部分投资动力还在犹豫观望有关。

早年投资买房的朋友，应已获得至少2-3倍的收益。理论上说，这些朋友仅仅是将房产投资盈利，转投到股市，数额就相当可观。北京上海一套房子，动辄五六百万甚至上千万，持有多套房的人，卖一套投到股市，并非不可能。

这几天确也听闻所谓卖房炒股的消息。2006-2007年股市暴涨时，也曾有这样的事例。虽然可能有人借此赚了两套房回来，但更大的可能是把房子赔进去了。人们口耳相传的往往是那些一夜暴富的故事，而折戟沉沙的悲惨事例，却被风吹散在历史的天空。正如同，20年时间，阿里从一家小微企业成长为世界知名的互联网公司，马云的首富光环闪耀四方，但你可知道，每年有数以万计的小微企业痛苦夭折，无人知晓。

好在资本市场的人们，大都是理性的经济人。卖房炒股，或以房抵押贷款曲折进入股市，毕竟是极少数。不过，绕了这么远，楼市与股市究竟有啥关系？

我使劲想了想，抱歉，没找到它们存在正相关或负相关的逻辑。你既不能说，楼市火了，股市就下跌，因为资金都流到楼市了；你也不能说，楼市调整，股市就会大涨，因为资金都流到股市里了。没有找到印证此说的证据链。

譬如，2006年下半年至2007年上半年，A股连续上涨，并创造了至今高不可攀的上证指数6124点。而2006-2007年，也是成交量和房价快速增长的时期。2008年，股市连创新低，一年内居然有12次跌幅超过5%，而当年的楼市也是房地产市场化以来第一次进行像样的调整。然后，2009年楼市量价齐升，股市一蹶不振。2011年，股市楼市都很弱。2012年楼市再发威，股市也还是趴着不肯起来。

好了，一句话说清楚：2014年下半年的这一波股市大涨，可能会有部分楼市资金流入，但后者绝不会是支撑牛市的主力。你总不能说，理财资金里相当一部分原本是要进楼市的，现在转身跑入股市，而把这股资金算成是楼市的吧？

在我个人看来，股市投资者与楼市者，有着迥乎不同的风险偏好。大体上说，股市投资者的风险承受度要高于楼市投资者。虽然股市的上涨氛围，会让市场参与者抬升其风险测度值，但这两种不同的主体不太可能因为股市与楼市的盛或衰，而形成资金对流效应。

有朋友会继续追问，那么，楼市的那些投资资金去了哪里？老实说，我不知道。这需要进行样本数量足够的实地调查。也许它们的很小一部分去移民了，很小很小一部分买古董字画了，很小很小一部分进了股市，但大部分，或者沉淀在楼市里，或者暂时买了理财产品，或者握在手里没动。

它们还会继续投资买房么？如果买房，2014年底和2015年初，是较好的时机。现在来看，2015年6月以后楼市进入复苏轨道的可能较大。但正如前面提到的，现在还没有看到投资购房资金大举进入限购解除城市的现象。

理性的投资者很清楚，最好的房地产投资时代已然过去，假如现在再投资买房，就必须做好快进快出的准备。而2016年的楼市谁也无法准确预测。此时投资买房，其风险水平几乎已经抬到接近上升期的股市那个标线了，而退出门槛却要明显高于后者。