新型城镇化：城市转型契机

“新瓶装老酒”还是“老瓶装新酒”？这是个问题。

面对同等机遇，新型城镇化是城市转型良机，还是发展的新起点？对不同城市而言，选择的发展模式必将有所不同。

此时，一二线城市与三四线城市，似乎已被划入不同的阵营。

9月26日，山东省莱阳市将举办第五届莱阳梨文化节暨城镇化建设项目推介会，受莱阳市委、市政府及相关部门委托，《中国建设报·中国住房》周刊将组织国内关注城镇化发展的知名专家与房地产商赶赴莱阳，为当地的新型城镇化发展献计献策、招商引资。

莱阳市委书记刘森自豪地表示，莱阳是一座交通区位优越、发展前景广阔的现代新城，是胶东半岛重要的物流中心和交通节点城市。“随着青荣城际铁路和青龙高速的建设，莱阳将更加紧密地融入青烟威一小时都市圈，前景蓬勃、未来可期。”

另据《中国建设报·中国住房》周刊负责人透露，在国家新型城镇化战略推动下，河北承德（楼盘）、江苏常州（楼盘）、泰州（楼盘）、浙江余姚、山东潍坊（楼盘）、滨州、枣庄、济宁（楼盘）、邹城等城市政府及部门也纷纷表达了合作愿望，希望本报为当地城市发展建设提供更多的帮助。

小城市也要做“大”规划

作为地处胶东半岛烟台（楼盘）与青岛（楼盘）两大城市之间的四线城市，莱阳市把旧城改造和村镇建设作为近期新型城镇化发展的重点，试图以此为契机，塑造新的莱阳风貌。

这或许也是许多三四线城市推进新型城镇化战略的主要着力点。

然而，在中国房地产研究会名誉副会长童悦仲看来，“莱阳政府此举是新型城镇化发展中的重要一步，但不是全部。”

烟台市建筑节能与房地产开发综合管理办公室主任原嘉祥认为，三四线城市在宏观决策上没有发言权，如何立足当地实际情况、发展经济、提高财政收入、创造更多的就业机会，才是三四线城市新型城镇化发展的根本之路。

因此，在新型城镇化建设过程中，地方政府不应盲目扩大城市规划区的覆盖范围，避免单纯追求城市形象而急功近利地进行城郊村改造。

童悦仲则强调，三四线城市在新型城镇化建设中一定要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与资源环境承载能力相适应；要把生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

就莱阳市的未来发展，童悦仲建议应注重以下三个方面：一是立足当地经济、人口、社会发展水平以及资源承载能力，在建设中因地制宜与之相协调发展；二是要把莱阳中心市区发展和整个莱阳市域发展结合起来，工业化和农业现代化做到协调发展，缩小城乡差距；三是把城镇化放在更宏观的角度去规划，莱阳在烟台整个城镇体系建设中，处于怎样的位置，要以此来定位莱阳城镇的建设规划。

“实施这些工作的前提是社保要跟上，更关键的是就业。没有就业，仅靠社保，大量失地农民在迅速市民化的过程中会逐渐感到社保的弱小，不利于社会稳定。政府快速推进城郊村改造，不等待市场发育来自然完成，肯定会损失大量的地方财政收入，激发征收拆迁矛盾，不利于可持续发展和社会稳定。”原嘉祥认为，房地产投资关注的重点是产业地产或产业结构合理、有产业聚集区的房地产市场。

这就要求三四线城市做大做强原有产业，提升城市的整体经济实力。而结合现有的资源优势，创造更优越的招商引资环境，同样必不可少。

刘森对此表示，莱阳是一座产业基础雄厚、发展潜力巨大的魅力城市，已形成机械汽车、绿色食品、精细化工、生物制药、电子信息五大产业集群，培育出龙大、鲁花、鸿达等一批享誉海内外的知名企业和品牌。“随着半岛蓝色经济区等重大战略的实施，莱阳正成为投资兴业的理想乐园、创造财富的广阔舞台。”

三四线同样要“新”策略

与一二线城市相比，三四线城市在经济与发展上有其明显劣势。但从宜居的角度讲，这些城市或许更有优势。

不可否认的是，新型城镇化有望带来三四线城市房地产市场新一轮的快速发展，但在这一过程中，如何避免供应过剩风险是开发商必须考虑的问题。

芭蕾雨国际控股有限公司总裁崔述强在接受本报记者采访时表示，我国城镇化率按户籍人口计算仅为35%，远低于发达国家近80%的平均水平。“差距就是潜力，就是机遇，就是最大的发展红利。”

“新型城镇化是以人为核心的城镇化，最根本的是农业人口就地市民化，实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由‘乡’到‘城’的重要转变。”崔述强认为，“中小城镇是新型城镇化主战场，是‘农村—城镇—城市’三元结构发展与转换的核心。因此，新型城镇化绝不是房地产化，要防止房地产导向带来的大城市病、有城无业、空城、鬼城等问题。”

在此基础上，三四线城市与一二线城市有很大的差别，“如果以开发房地产的心态和销售住宅的模式进入这些城市，我们认为非常危险。因此，考虑是否进入三四线城市，不是考虑该城市房地产的发展前景，而是要考虑整个城市的发展前景，要与城市一起发展。”据崔述强介绍，芭蕾雨作为一家以现代服务产业为引领的新型城镇投资运营商，已明确提出以三四线城市作为集团布局的重点，在实践中提出了“产融城”结合模式，将“以现代服务产业为引领、以现代金融服务为手段、以城镇运营配套为载体”，三个方面同时推进，即“产业导入+金融支持+城镇运营”。

而在长期从事房地产策划工作的风至飞扬地产服务机构董事长罗迪看来，房企要想在三四线城市站住脚，获得成功，就应更加注重高品质楼盘的开发，对客户需求有更加精细的研究和总结，提供精准定位的产品和服务。“房企要转变过去粗放式发展模式，把一二线城市先进的规划理论融入到三四线城市的房地产行业中，把先进的产品理念、管理战略、建筑技术等纳入到城镇建设中，与当地居民住房需求和经济水平实际相结合，开发出符合当地市场需求的产品。”

“21世纪是信息时代，智能化数字化的技术应该运用到社区里。此外，住宅社区和室内设计的适老化也应该是房地产商所重视的，在三四线城市开发建设，也同样需要周密考虑市场需求的特殊性，不要等到建成之后再改造。”童悦仲如是说。