房地产信托“阴”风满楼 违约的风险上升

原标题：房地产信托“阴”风满楼

房地产信托违约大幅攀升。　　柏可林摄

房地产市场调整是长时间的过程，导致房地产成交量下降和房价滞涨；这期间即使政策松绑，可能也难以扭转房价调整的局面。考虑到到期量的上升，很大程度上依赖于房价进一步上升的地产信托出现违约的风险也会上升。

房地产信托计划已成为2014年投资理财市场的“深雷区”。近期，四川信托10万一平方米别墅出事的消息，再一次把大众目光集中到房地产信托违约事件上。

“这个计划是从2011年5月26日开始做的，2012年11月25日结束，怎么还在问？”当《国际金融报》记者拨打四川信托的客服电话时，客服人员疑惑地对记者表示。

不过，随后，四川信托相关负责人对《国际金融报》记者表示，目前只是四川信托起诉上海森泽房地产有限公司并追讨信托报酬，并且是尾款。

“这只是之前的一个项目，尾款的数额并不清楚，我们也只是通过司法程序主张我们的权利，因为尾款不到位，项目无法归档。”上述负责人对记者表示。

信托再“惹纠纷”？

相比而言，四川信托此次并非真正意义上的违约，只是双方洽谈不到位以及尾款拖欠太久导致，和今年以来信托出现刚性兑付的违约问题并不一样。 

信托违约计划从2013年以来不绝于耳。根据某第三方研究机构的数据统计，从2012年初至今，已有约15款房地产信托项目因流动性等问题暴露兑付风险，占全部暴露风险的信托项目的逾七成，其中有不到半数的房地产信托通过公开诉讼的司法途径争取权益，且大多数发生在刚过去的2013年。 

业内人士表示，大部分地产信托投资项目均是由于融资方受到前期限购、限价和限贷等调控措施影响，项目租售严重低于预期造成回款困难；同时在调控环境下，银行借贷、资本市场融资等筹资渠道都会受阻。各种因素叠加导致融资方违约风险，从而信托出现兑付风险。

2014年， 这一趋势愈发严重。  

数据统计显示，2014年的到期信托大约对应2012年第二季度到2013年第一季度的5.3万亿元发行量，较2013年增幅超五成。其中，2014年房地产信托到期量约6335亿元，月度分布上多在第一季度和5月份。

目前，信托公司对产品有刚性兑付的“潜规则”，但近几年信托大发展，尤其是房地产信托，管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。

“今年信托事件频发，如中诚信托30亿元矿产信托兑付危机曾经出现，吉林信托在随后也同样曝出10亿矿产信托逾期……这些都只是冰山一角，可能未来还会有更多的信托违约曝光。”上海某分析师告诉记者。 

违约潮将至

和四川信托这类追讨尾款的事件相比，今年房地产违约潮眼看就要扑面而来。自2013年下半年以来，房地产信托违约案例频频曝出。2013年11月，四川信托因与融资方的借款纠纷，将旗下信托计划合作方嵊泗县洋城锦都置业诉至法庭。

2014年开年即不断曝出的信托纠纷，如引起轰动的五矿－上海荣腾置业信托案；2014年1月8日，关于上海高远置业有限公司旗下的新江湾城23-5地块涉及的信托项目无法兑现的传言铺天盖地，曾以15亿元身价位列胡润富豪榜第44位的上海高远置业实际控制人邹蕴玉跑路的消息也不断传出。

用益信托工作室的统计数据显示，仅集合类地产信托，2014年全年约有1749亿元地产信托进入兑付期，其中，第一季度超过344亿元。而在2011年、2012年、2013年，集合资金房地产信托到期规模分别是544亿元、1573亿元、1974亿元。

“房地产信托到期主要集中在2014年上半年，并且呈逐月上升态势。”光大证券分析师指出。

“在经济面临改革与转型的大背景下，信托到期规模的增加在较大程度上增加了信托违约事件的发生概率，虽然爆发系统性风险的可能性不大，但是不排除个别产品出现兑付风险，随着宏观经济增速放缓，煤炭、房地产等强周期行业面临的行业风险会逐渐增加，信托贷款违约事件未来仍可能会发生。”光大证券上述分析师表示。 

此外，国金证券研究报告则显示，粗略估算2013年信托到期规模同比增长了75%，2014年信托到期规模在此基础上继续增加，可见今年信托到期兑付的压力比去年更大。

“可能出现兑付风险的项目主要集中在以下几个领域：首先是基建信托。2012年初开始，大量的基建类信托项目发行，今年基建类信托到期规模猛增，比去年增加了2倍。地方政府融资平台的偿债压力非常大。其次是房地产信托。很多中小地产开发商依靠信托融资去三四线城市拿地建房，不少三四线城市的地产销售已显乏力，如果房子卖不出去，中小地产商回款困难，偿债压力也将非常大。此外还有矿产信托。资产端的贬值可能导致融资方无法偿债。”国金证券分析师如此表示。

危机如何化解

值得注意的是，今年被曝光的首例基金公司子公司房地产信托项目目前也得到了较为满意的解决。财通基金相关人士也在接受《国际金融报》记者采访时表示，目前抵押物均已完成过户并正在进行资产处置的实质性谈判，基金子公司的首例兑付危机或在近一两个月内得到妥善解决。

据此前报道，财通基金子公司财通资产在去年12月17日和30日分别发行的两期光耀扬州·全球候鸟度假地资管计划因债务人光耀地产的资金链断裂存在兑付危机。而财通基金曾在事件发生后公开表示，公司拟定了3套风险处置预案，主要包括项目公司股权收购、债权转让、资产处置变现等三种方式。

据最新了解的情况，目前财通资产已经选择资产处置变现，也就是拍卖项目土地和项目公司股权的方式追回本金和预期收益，而最快在1-2个月左右，事件将得到妥善解决。

“由于项目所在的四块土地被抵押，地产公司股权也被质押，所以事后第一时间土地和公司股权被过户至基金名下。目前正在进行拍卖的实质性洽谈，主要还是价格问题。”财通基金相关人士表示。据了解，按照合同半年结息一次的约定，该计划将向投资人支付第一个半年期的利息。此后，拍卖回款后产品将提前结束，同时返还投资者本金并支付承诺的收益，对于第一个付息日至事件结束期间将按日结算利息。

不过，按照业内人士的看法，财通此次危机的处理其实颇为“幸运”。但在接下来的很多房地产违约的风潮中，一定会出现不能够很好解决的问题。

其中，刚性兑付成为房地产信托挥之不去的阴影。 

信托行业近十年的快速发展，得益于“刚性兑付”原则的保证，很多投资者也正是看中这一原则。所谓“刚性兑付”，就是信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。

矿产资源信托成为风险较为集中的领域。有分析师表示，政策因素是导致今年违约事件爆发的原因之一，如果不出现一些违约事件，风险收益不匹配的现象将重现。预感到危机的信托行业已经在“转型”，多家信托正在向主动管理型转变，减少通道业务。从中诚信托事件可看出，通道业务并不能降低风险，也不受政策支持，不值得发展。 

“刚性兑付其实就是倒逼信托公司加强风险控制。”有信托业高管称，不过，随着近几年信托业的快速发展，尤其是房地产信托管理的资产规模已超出信托能够刚性兑付的能力。全行业2356亿元权益承载了4.9万亿元的融资类信托，兜底已力不从心。

信托转向“在路上”

正是由于风险几乎成了“定时炸弹”，不少信托公司准备“悬崖勒马”，开始大幅度降低房地产信托的规模。

“越来越多的公司意识到了这个问题，同时认为中国房地产危机四伏，接下来房地产信托的规模会明显下降。这是未来的一个趋势。”上海某信托行业分析师如此表示。 

钱景财富副总经理、研究中心主任赵江林在接受《国际金融报》记者采访时认为，近期房地产信托问题频繁，宏观方面的原因主要是产能过剩，经济持续低迷，企业的经营业绩不佳。尤其是与经济周期高度相关的涉矿企业，房地产行业也不景气，企业投资后，不能按照预期产生现金回流，导致不能兑付，近期曝出问题的以这类企业居多。

赵江林认为，近期房地产行业悲观情绪逐渐蔓延，未来地理位置不好和供给过大的地区出问题的项目会比现在增加，下半年也会面临一个兑付的高峰期，信托兑付也会面临更严峻的考验，出问题的信托很可能会增多。 

不过，赵江林也表示，政信类的项目因为有政府信用做保证，政策上也放开地方政府发行债券，允许借新还旧，政信类项目整体安全性相对较好，但最好选择财政收入较高的城市。

值得庆幸的是，监管层已经意识到该问题。监管力度开始逐渐加强。早在今年4月初，银监会下发《关于信托公司风险监管的指导意见》[银监办发[2014] 99号]（以下简称99号文）指出，信托要做好风控，回归本业，实现转型，维护金融稳定大局。

“这一文件其实早就明确了信托转型的方向， 未来国内的信托重要转型，可能需要向国外信托的业务模式靠拢，行使信托本来应该行使的职责；另外，投资者教育问题也要重视，逐渐把投资者要求保本保收益的观念转变为浮动收益的观念，以减轻行业风险，进一步压低违约概率。”某信托公司人士如此表示。 

赵江林表示，信托行业近几年爆发性增长，主要融资方都是政府平台和房地产公司。当前形势下，信托行业对房地产项目进行严格风控，政策上禁止了地方政府平台融资，国九条明确要大力发展直接融资。成本上来说，除了这两类，一般企业很难承受这么高的融资成本，信托公司没有了庞大的项目来源。资金来源方面，银监会对银行资金投资非标资产做出了严格限制，私募基金可以自主发行产品，信托行业又少了阳光私募这一规模较大的业务。经济环境和政策面对信托行业都十分不利，信托行业未来将面临转型，目前有些信托公司已经在尝试土地流转信托、家族信托及PE等。

一名不愿意具名的信托资深人士对记者表示：信托未来的转型之路有3个方向：一是基于私募股权投资（PE）的转型方向，二是基于资产管理定位的业务转型，三是基于财富管理定位的业务转型。