清议：高利率是楼市硬着陆的真凶

前4个月住宅销售、新开工面积、土地购置面积全面负增长，加上政府土地出让金大幅萎缩，以及进入5月份各地打折楼盘纷纷涌出，人们所担心的经济硬着陆已出现在房地产行业。

楼市硬着陆是否会加剧宏观经济进一步减速风险？答案是肯定的。房地产是国内最大的终端产业，如果将新房、二手房及保障性住房加在一起，年销售额已超过全社会零售总额。这凸显了房地产行业的支柱产业地位，当然也决定了一旦这个行业硬着陆，对整个宏观经济的影响是巨大的。2008年的宏观经济下行虽然有国际金融危机的因素，但数据显示2007年10月起房地产行业全面持续走坏是最主要的原因。很明显，这是上一次楼市硬着陆拖累宏观经济的实例。

为什么楼市在2007年10月份彻底走坏呢？答案亦很明确。自2002年至2007年3月17日，商业银行自营性个人住房贷款5年以上利率一直稳定在5.04%至6.12%的较低水平。但之后连续5次上调，至当年9月15日升至8.61%，并且是同档中长期商业贷款利率的1.1倍。值得一提的是，由于此前已经将个人住房贷款利率上限放开，实际贷款利率是同档商业贷款利率1.2倍的情况也十分普遍。

利率上行对长期性支出的压制是一个常识。由于住房贷款期限长达20年，所以楼市受利率上行压制便是首当其冲。

如今的情况是，在利率市场化的背景下，伴随银行存款成本的持续上涨，即便是在“讲政治”的压力下，商业银行也极不情愿做所谓亏本生意。

说真的，没有什么比银行业过度追求利润最大化更加危险。它几乎是所有金融危机以及经济危机的真凶，而不论是不是发生在市场经济体。正统的经济学认为，利率只能维持在全社会平均利润率的水平，一旦高于后者，危机便接踵而来。

如果没有说错的话，当前国内最主要的问题是银行业在强调利率市场化的同时，忽视了道德约束，以至于表现出惟利是图的资本主义本性。

不夸张地讲，目前的货币市场供求状况具有极大的欺骗性。所谓弱平衡，其实是高利率下的平衡，而高利率又是央行负债持续扩张的结果。

所以，不全面降低金融机构存款准备金率，同时下调作为基准的央行短期拆借利率，楼市会不会彻底崩盘并不重要，重要的是宏观经济会不会出现难以承受的下行压力，以至于各种社会矛盾会不会激化。这是眼下必须正视的问题。