余丰慧：穆迪下调中国房地产评级的警示

原标题：穆迪下调中国房地产评级的警示

■ 楼市观察

只要房地产行业进入冰冻低迷期，那么，住房将是变现能力最差、流动性最低的资产。

穆迪投资者服务公司21日宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面。（据5月21日中国经济网）

穆迪是世界三大评级机构之一，也是国际公认的权威评级机构。穆迪将中国房地产业展望从稳定下调到负面，理由是预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，以及流动性趋弱。

这个理由的可信度较高。截至4月底，穆迪跟踪的8个一、二线城市的库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约16个月的库存。这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。

同时，房地产销售增长大幅度放缓是一个不争的事实。

再者，虽然央行喊话商业银行加快放贷速度，支持首套房资金需求，但至今效果不大。商业银行出于房贷不赚钱、流动性差和房地产风险凸显三大原因，缺少发放贷款的积极性。

最为重要的是在目前房地产泡沫巨大情况下，维持泡沫的惟一出路就是房价的不断上涨。但是，高房价已经大大降温。三、四线城市房价向下拐点基本确立，二线城市去库存化压力大的杭州等城市降价潮一浪高过一浪。而一线城市购房者观望情绪浓重，房价松动隐现，特别是四月份一线城市之首的北京二手房环比出现下降情况，折射出一线城市也难以抵挡房价拐点的最终到来。

穆迪下调中国房地产业展望至负面，警示开发商尽快销售存量房，坚持市场低迷时现金为王的真理，落袋为安；警示住房投资投机者赶快收手，并且尽快出手囤房，否则，将成为最后接棒者或者造成损失；警示购房者在房价下行明显情况下，暂缓购买后可能会以更低的成本付出买到住房。

穆迪下调中国房地产业展望至负面对商业银行警示最大。因为，只要房地产行业进入冰冻低迷期，那么，住房将是变现能力最差、流动性最低的资产。

需要注意的是，穆迪下调中国房地产业展望至负面，对低迷寒冷的房地产行业会否起到雪上加霜效应，促使中国房地产加速崩盘呢？金融危机以来，三大评级机构多次扮演了对希腊等站在危机悬崖边上经济体又推一把的角色。笔者认为不会的，中国城镇化等因素决定了只要房价能够回归到合理价位，需求就会释放出来，不会直线下滑到崩盘地步。因此，拿穆迪评级来预测中国房地产崩盘是过虑了。

□余丰慧（财经评论人）