福本智之：中国房地产现状与七十年代中期的日本相似

福本智之

7月26日，以“对话华尔街——‘互联网+’时代的金融创新与区域经济发展”为主题的2015山东国际财富论坛在济南举行。中外经济领袖与金融界权威人士围绕金融创新、银行业升级、区域经济发展等多个主题展开讨论，关注“互联网+”背景下的金融创新与区域经济发展。

日本银行北京代表处首席代表福本智之在论坛上现场互动，针对观众关于中国房地产现状是不是像日本八十年代后期的房地产泡沫，他对此进行了回答。他说，中国的房地产发展阶段不像日本的八十年代后期，而更与其七十年代中期相似，因为日本七十年代初期也有过一次房地产上涨很快，进行调整的经验教训。

以下为现场实录：

我觉得现在中国的情况，更像那时候日本的情况，为什么这样说呢？第一是中国的杠杆有很多定义，但我对这里解释的是那个宏观杠杆里信贷GDP的比重。日本过去的宏观杠杆率八十年代已经高达250%了，而七十年代初期大概是210%，很像现在的中国的情况。

更重要的是，我觉得中国目前第一产业的就业人口，根据我在社科院采访的一些估算是24%，这个比重和日本的1963年的情况是一样的。而中国的老龄化已经开始，发展阶段上有年轻的成分，所以我是对中国的房地产还是相对乐观的。

最后一点我想提醒大家，日本房地产的泡沫和人口结构的变化有密切关系。日本根据交通省的调查，是平均40岁购买第一个房子，你们中国是27岁。日本二战结束后有婴儿潮，八十年代后期住房的需求是很旺盛的，进入了九十年代之后，需求减少了。你们中国的主力军大概25岁到35岁，这个人口还在增长。但是根据联合国的预测，到了2020年后开始减少，这个减少是不可避免的，因为现在生了孩子不能增加二十几岁的人口，所以我估计那时候可能第一次购房的刚性需求会相应的减少，那时候如果开发商相应的减少供应的话，我估计不会有太大的大起大落。但是如果依旧增加那些供应的话，我害怕继续重复我们九十年代的那种情况，这是我有些担心的一个问题。

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