万达与济南的三段情缘

转自2014年12月31日中国建设报

原标题：万达与济南的三段情缘

本报记者 田子超 济南报道

2014年，中国商业地产第一品牌万达集团的标志年。这一年，从年初30亿英镑投资英国，到年中联手百度、腾讯发力电商，到10月第100座万达广场在昆明（楼盘）开业，再到年尾的“武汉（楼盘）双娇”亮相以及万达商业（地产）在香港整体上市，“万达军团”在董事长王健林的指挥下正在谋求集团第四次转型。

彼时，正值山东省会济南开埠110周年，继泉城路万达广场、魏家庄万达广场后，第三座万达广场在济南高新区崛起，意在打造济南国际会客厅，演绎财富新传奇。

三座济南万达广场，万达集团商业地产的三次进化，济南商业发展的三次嬗变，亦是城市生活情感的三次升华。

泉城路万达广场：接轨时代

济南并非一线城市，然而，近现代济南商业的发展脉络却具有不容忽视的样本价值。1904年，全国绝大部分城市还在封闭的时候，济南就领时代之先自开商埠，这座古老的内陆城市从传统的政治中心一跃成为山东内陆第一大商贸中心。正如美国著名历史学家鲍德威在其著作《中国的城市变迁》中所说:“我试图找到一个具有最佳潜力的中国城市，能够满足西方的工业城市模式，（济南）政治当局掌握在中国人手中，现代化的计划也由中国人自己制定和实施。”自济南开埠到1949年，有着济南金街之称的泉城路集中了老济南城几乎所有重要的老字号店铺，其中不乏瑞蚨祥、燕喜堂、宏济堂之类的老字号。

从新中国成立到上世纪90年代，“五朵金花”几乎是济南商场的全部。曾几何时，人民商场、大观园商场、山东华联、济南百货大楼、济南第一百货代表了整个济南商界。

然而踏入新世纪后，由于体制、观念和管理模式的桎梏，无论曾经多么风光、显赫一时，济南商业的“五朵金花”终成明日黄花。这些济南商界当年的主角，都逐渐被挤到舞台边缘甚至最终消亡，也宣告了济南一个商业时代的终结。以银座商城为代表的新本土商业在当地壮大起来。就在此时，东部其他省会城市新型商业地产正在蓬勃兴起，而济南城市商业却乏善可陈，缺乏创新，处于徘徊慢行期。

这一格局终于被一家叫做大连万达的外来开发商所打破，自此济南相对保守的商业氛围吹进来一股新鲜的空气。2002年，大连（楼盘）万达集团第一次邂逅济南，开启了济南商业地产嬗变的新纪元。万达广场牵手泉城路，重新续写了济南金街的繁华传奇。国际大牌沃尔玛、必胜客首次登济，共同为万达雕刻上了十足的领航者印记。

济南万达广场是万达第一代商业购物中心的代表作，建筑面积为5万平方米。大连万达销售的全部是一楼独立产权的商铺，每平方米价格为2~5万元，临街铺面几乎一扫而空，其中必胜客快餐已签订了800平方米的购买合同，国内知名服装企业罗蒙也抢购了300平方米的店铺。2002年开盘当天，30~200平方米的小型散户成交额高达7430万元。

也正是在这一时期，万达经历了从住宅房地产向商业地产的第二次转型，开创了“订单式商业”的万达模式，从此，万达广场这一后来被人们所熟知的商业巨头开始在中国城市快速复制。这次转型也使得万达企业文化有了根本性的变化，企业口号由“老实做人，精明做事”变成了“共创财富, 公益社会”。

魏家庄万达广场：城市中心

应该说，泉城路万达广场还属于万达“摸着石头过河”的早期之作，而真正给济南商业带来颠覆性创新的却是2010年开业的魏家庄万达广场。

“如果没有万达,世界又该如何看待济南？”当时万达广场的霸气从这句广告语中暴露无遗。

此时，中国房地产进入全盛时期，万达集团在商业地产领域风光一时无两。2010年11月19日，济南魏家庄万达广场盛装开业，万达百货、乐购等知名品牌齐聚于此，显现出万达广场扎根济南的非凡气魄。同时，魏家庄万达广场成为济南商业进程中第一座真正意义上的城市综合体。这座由万达集团倾力打造的，集商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱等城市生活空间于一身的综合商业设施，引领济南商业进入了城市综合体时代。而占据经四路商业核心地段，加之引入经五路小学，万达被众多投资客所看好，开盘以来一直保持较高的销售率。

此时，城市商业被重新定义。这个时期，万达集团吸取了前两代万达广场和国外开发城市综合体的经验和教训，推出了第三代万达广场———万达城市综合体产品，魏家庄万达广场正是这代产品的典型代表。

万达通过住宅、公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金，支持购物中心的开发与运营，有效解决了现金流的问题。凭借这一模式和强大的执行力，万达在国内快速复制并取得了巨大的成功。

万达广场的产品标准化设计成为其他商业地产纷纷效法的模板。在建筑平面规划上，通过室内步行街和中庭，经过科学合理的动线设计将功能不同的主力店有机地联系起来，实现互相补充、人流共享。一条室内步行街，把万达百货、大玩家、大歌星、万达影城等主力店及其他品牌店有机串联。可以说，这条室内步行街，是万达购物中心的灵魂。

功能组合上，考虑各类别主力店经营的特点、营业时间的差别、经营产品的类别以及目标消费群体的特点进行科学组合，形成聚留效应、共享共赢。节点空间上，将各个中庭、广场等特色节点空间组合起来，布置特色餐饮、休闲咖啡茶座等，使主力店与步行街有多种多样的交流方式，营造丰富的商业氛围。

这一系列的精心设计使魏家庄万达广场成为济南商业的标杆之作，也成为济南市民休闲娱乐的必去之地。如今到万达广场看IMAX电影、品尝美食几乎是当地年轻人生活的一部分。

高新万达广场：国际视野

2014年，第三座万达广场入驻济南高新区，万达与济南再续情缘。经过多年商业历练，此时万达集团已成为中国商业地产第一品牌并在全球市场开拓疆域。那么，万达又将为济南带来什么？

纵观济南城市商业发展格局，西有和谐广场、中有万达、恒隆，惟独东部欠缺一个标志性的商业核心以带动其整个商圈的快速发展。

发达的商业是区域经济发展最强劲的引擎。在2009年“全运会”后，济南东部取得了一日千里的发展，现在的东部俨然已是现代化新城的风貌。以会展中心为核心的高新区在东部发展战略中首当其冲，吸引着大批的优秀企业与高端人才在这里落地生根。该片区囊括了高新区40万常驻人口和大量的高新技术产业，吸附舜泰广场、齐鲁软件园、会展中心等各大办公楼近20万流动人口。

高新区的快速成长也暴露出了上世纪90年代初城市规划设计的不足。1991年，济南高新区经国务院批准设立，成为首批国家级高新技术产业开发区。在当时，片区的主要建筑为办公楼宇和企业基地，长期缺乏商业配套设施和生活休闲场所。因此，如此巨大的消费群体急需大型城市综合体来容纳。

2014年3月，大连万达商业地产股份有限公司在济南高新区拿地。至此，除泉城路和魏家庄外，第三座万达广场也正式入驻济南。对此，济南高新区相关负责人表示，万达广场的引进，将使高新会展中心板块发展为一个全业态的区域性商业中心，填补东城大型商业空白，为高新区的发展升级注入了新的活力，对“全国一流高新区”目标的实现起到巨大的推动作用。

同时，高新万达将推动济南东部城市化发展进程。“东拓、西进、南控、北跨、中优”是济南城市化发展进程中的重要发展战略。高新区是济南市“东翼”拓展方向的重要区域之一，前期基础设施的不断完善、区域人口的导入为区域商业发展带来了大量稳定客流和市场空间。随着高新区旧村改造、东部新城居住区入住率渐趋上升，高新区的人口聚集地带将逐渐凸显，区域市场需求也会逐渐扩大。

目前，高新区的传统区域商业档次较低，以零售业态为主，缺乏体验性消费商业，商业类型多以百货、餐饮为主。“比起老城区，东边还是有些不方便，比如周末想看场电影、逛逛商场还是得去泉城路。”家住高新区的刘女士在得知万达广场开建后，对项目十分期待，因为对她而言，这意味着今后只需要步行一刻钟就能享受到与老城区一样的商业体验和生活服务。

据悉，位于济南市东部高新区核心地段的高新万达广场，总投资近100亿元，总建筑面积81万平方米，占地面积14.3万平方米，涵盖了国际购物中心、高档住宅、现代公寓、甲级写字楼、室内室外步行街等多种物业，囊括时尚百货、超级卖场、国际院线、动感电玩城、KTV等多种业态，以“国际万达”的全球化视野和商业资源打造济南东城中心商圈。

此外，据当地业内人士分析，随着省会城市群都市圈的加速发展，万达广场的高端商务写字楼将不再局限于东部企业入驻，还将对省会城市群经济圈的其他城市产生辐射效果并有望成为具有区域影响力的商务金融集群。

市场是检验产品的硬指标。2014年，中国经济进入新常态，房地产市场也遭遇下行压力。面对严峻的市场局面，惟有真正具有含金量的品质项目才能在白银时代彰显应有的价值。

荣获2014年“国际房地产创新典范”称号的济南高新万达广场得到了济南市场的充分认可：6月22日高新万达广场营销中心开放，8月16日万达金街商铺开盘，销售额达5亿元；万达华府住宅项目开盘1小时销售额达4亿元；精装万达SOHO项目则在开盘2小时内销售400套。据济南万达相关负责人透露，2014年高新万达项目的销售额将达到20亿元。

可以预见，万达广场将承载更多的故事和梦想，与城市一同成长。作为省会城市群经济圈的核心城市，济南也将呈现出更加多元、开放的都市图景。