许家印:一线城市房价年内将涨10%

夏海钧：

公司到去年年底还有800多万平方米具备可售条件的货量，再加上今年新开工的一部分，总面积有3800多万平方米。今年可售货量预计在3500万平方米以上，恒大一般要求开盘的时候达到30%到40%的去化率，封顶的时候要达到60%，竣工的时候基本达到90%，一年以后把它全部消化掉。

这种模型是把房地产企业当成制造业。这个项目不管赚钱还是亏本都要保持一定的现金回笼和去化率。这个模型对公司来说已经取得了重大的突破，一方面保持了良好的现金流，去化率的要求则保证了公司稳健的运营。

第二个问题，还是对一、二、三、四线城市的看法，许总的观点代表了管理层对市场的看法。特别是在一二线城市、三线城市目前大概50：50的布局，这代表着我们对一、二、三线城市的看法是一致的，三线城市是未来的主战场。

所以，这两年都会看到公司在一二线城市拿地。拿地的结果是实现一二线城市和三线城市土地50：50的布局。但这并不代表我们放弃三线城市，特别是随着中国城镇化进一步推进，恒大三线城市土地价值会迅速体现出来。

比如说恒大在启东这个项目，当时拿地是150元每平方米，现在这个地已经到了2000元每平方米，翻了十倍以上，这块地在我们财务报表上它是三线城市的地，但是土地的价值已经升了十倍不止。

所以，恒大早三四年进入到三线城市拿的土地储备，对公司未来的利润贡献非常重要。

许家印：

现在大家有一个错误的观点，认为三线城市不行，这是错误的结论。中国三线以上城市600多个，不能拿几个城市和他相比。如果新闻媒体有兴趣，可以把三线城市全部调查一遍，这就是对中国房地产市场最了解的一个手段。

每个城市都不一样，每个城市的供应量，每个城市的情况不一样，不能拿几个城市来代表所有城市。比如说400多个三线城市，1%是4个城市，5%就是20个城市供应量比较大，这个很正常。就算有10%，也就是40个城市供应量大也很正常，但要是拿40个城市说明中国三线城市不行了，这是错误的。

恒大的数据说明一切，恒大有55.9%的销售额是三线城市销售的，数据摆在这里，不可能是假的。

所以，目前房地产市场媒体夸大了一点，但是从各大上市公司的销售数据可以看得出来，中国房地产一、二、三月份情况没有那么好，是正常的。

我再进一步强调，说三线城市不行，这是一个错误的观点，三线城市是行的。

现场提问：恒大入股华夏银行，是不是因为和他们合作能够降低你们未来的融资成本？现在的利率比较低，你们会不会进行更多的融资方案，比如说内地房企融资开闸的时候。

许家印：

入股华夏银行与融资没关系，纯粹是认为华夏银行股价比较低，与公司融资没有任何关系。

夏海钧：

在政策上，如果恒大不是华夏银行的股东，恒大和华夏银行开展的业务非常大。但是因为恒大占了华夏第四大股东，在华夏有一个内部管理机制，不能贷款，这反而降低了融资渠道。

现场提问：恒大最近一直在北京等一线城市拿地，将来恒大会不会加大在北京一线城市的拿地力度？现在很多开发商持续不断加大海外投资力度，恒大未来有没有进军海外的计划？

许家印：

目前恒大还没有在海外的规划。关于一线城市拿地的事情，去年为了进一步调整公司在项目的区位结构，做了比较大的努力。也就是加大了一线城市和发达二线城市土地储备。下一步，恒大也会在一线城市、发达二线城市以及三线城市进一步储备优质土地。

至于补充多少，恒大从2006年开始就向投资者承诺，每年恒大消耗多少土地就补充多少土地。其他的指标都是百分之几十，甚至100%的增长，但土地储备只增长了几个点，消耗多少土地补充多少土地。

现场提问：恒大今年要付的地价还有570亿元左右，业绩报告说一年之内要付的债也有600亿元左右，加起来今年还有1000多亿元要还，也就是说今年销售目标1100亿元目标刚刚好用来支出？还是说恒大有别的收入？

恒大今年的派息率很高，差不多50%派息率，为什么派息这么高。去年恒大拿了很多地，如果看你们的财务状况，财务是不是要预留资金在未来发展？

许家印：

全部的买地金额是1900亿元，但是已经付了1369亿元。恒大的总负债不到1000亿元，后面还没有到期的要付土地款是600多亿元，为什么要把这些钱一下子付完呢？一方面地价没有到期，肯定不用付；另一方面，地价有拍卖的，有分期的。

另外，未付的款项，房地产付款包括很多项，比如说工程没有结束付不了；即使工程做完了，5%的保证金还要放两年；再者工程款支付也有审批流程。恒大是一个有规模的企业，这本身是一个正常的周转。

关于派息，因为公司有这个条件，恒大的派息不是全世界最高的，派息了小股东也高兴，公司有条件了就派息，这没有什么。

今年公布派息是50%，而明年派多少，明年董事会再考虑。恒大这么多年来定的所有计划指标都是完成了，恒大所有制定的政策、规划也是稳定的。

谢惠华：

我补充一点，恒大的应付款里面还有5%的保证金，这部分已经占了180亿元。

现场提问：去年恒大的负债率下降了，集团对这个负债率水平是不是满意？是不是真的反映集团的真实财务情况？

谢惠华：

我们2013年的负债率降低到了70%以下，集团的目标是保持在70%以下的水平。

许家印：

我认为国际财务准则，包括中国财务规定很明确，从风险各方面角度有一个合理的规则，不是我们想用这个方式计算负债就是什么，要根据财务准则和中国财政部的规定，确实该怎么计算就怎么计算。作为一个企业，如果只有一个项目算风险就小。

现场提问：今年1月底到2月份，恒大用50多亿元做了股本回购，为什么会在这样的情况下用那么多现金进行股本回购？恒大一直参与北京保障房建设，那些项目房价要比周边的房价低，公司担不担心影响整体毛利率，希望未来毛利率在什么范围内？

夏海钧：

恒大现在的业绩和股价是严重不匹配，在中国有这么多项目，销售过千亿的一个公司，规模和过去的股价不挂钩。所以，公司在现金充足的情况下做一些回购是保障股民最好的方法，这也是在保护小股东的利益。

北京保障房项目24万平方米，其中有11万平方米是自住型商品房。这些商品房都是民生地产，为老百姓解决住宅问题的。

为什么恒大可以去做这部分商品房，这和恒大的标准化运营，以及对产品集约化采购以及总成本上进行控制有关。我们进行了计算，恒大的工程建设费用要比一般地产商便宜10%到20%，同等价位上有利润空间。这种空间是在市场上通过公司的管理，通过压低供应商供应的成本来达到的。

我们认为，房地产的暴利时代已经过去了，今后房地产一定是走合理的利润率，合理的去化率。在北京这些城市拿地合理，也能够保持合理的利润率。所以恒大坚持这种民生地产方向，未来维持毛利率在30%左右，净利率在10%到15%。

许家印：

恒大在上海也拿了几块地，地价比较高，利润空间比较低。但如果国家的宏观经济GDP增长是在7.5%到8%之间，那今年一线城市起码房价涨幅10%以上。如果不是，今年年底大家可以来找我。

而二、三线城市的涨幅起码5%以上，所以恒大有时候拿地会考虑一点预期结果。

第二，恒大在北京拿的是限价房，限价房从正负零以上可售部分基本上是微利。恒大前几天拿的全是自住型商品房，有一部分是限价房，限价房在正负零以上也是微利的。但是正负零以下的账算出来之后，我们发现这些项目恒大可以发挥成本控制能力极强的优势。

对恒大来说，民生地产有一点微利就满足了，本身恒大就是靠量取胜。

现场提问：你们和哈佛医院进展到什么程度？

许家印：

正在探讨中。

现场提问：会不会觉得做别的比地产有意思？

许家印：

没有，地产有意思。