许家印:一线城市房价年内将涨10%

原标题：许家印：一线城市房价年内将涨10% 二三线涨5%

许家印

3月31日，恒大地产集团有限公司在香港召开其2013年年度业绩发布会。恒大地产集团董事局主席许家印、董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧以及首席财务官谢惠华出席。

根据恒大地产披露的数据显示，截至2013年12月31日止，恒大地产全年实现合约销售额1004.0亿元，同比上升8.8%；合约销售面积1489.4万平方米，销售均价每平方米6741元，同比上升13.1%。

从区域上看，该集团合约销售额的98.7%均来自于济南、合肥、沈阳、重庆、长沙等二三线城市，其中二线城市占比约42.8%，三线城市占比约55.9%。

在日前频传的房地产降价消息后，一向在二三线城市布局为主的恒大是否降价及对二三线城市的看法成为现场提问的焦点。

在业绩发布会现场，许家印曾三次强调，三线城市市场不行的观点是错误的，2013年恒大的销售业绩突破1000亿元中有46%都是三四线城市贡献的。

“对于三线城市市场，恒大是最有发言权的。”许家印说，“形势没有那么悲观，不能用个别三线城市市场来代表整个三线城市的走势。长远来看，房地产的主战场是在二三线城市。”

而对于恒大去年布局自住型商品房以及拿下上海地王的事情，恒大集团董事局副主席、总裁兼执行董事夏海钧称，恒大在北京拿地的地价是合理的，预计利率30%，净利率在10-15%左右。“恒大在总的成本控制上有优势，能够做到比其他房企便宜10-20%。”

关于未来拿地布局的问题，夏海钧表示，以往恒大的布局把有些失衡，过去三线城市占比达到70%，未来恒大布局的目标是一二线城市和三四线城市的布局比例是50:50。并称恒大坚持民生地产方向，未来维持毛利率在30%左右，净利率在10%到15%。

许家印也称：“恒大没有卖高价，之前做了很多让利，去年价格是适当回归。”

此外，也有多家媒体问起恒大为何入股华夏银行(600015,股吧)及之后的融资计划。对此，许家印和夏海钧都表示，投资华夏银行，主要是目前银行估值和股价比较低，这是做财务上的投资，和融资没有关系。

并且，针对近期恒大回购股票的动作，夏海钧回应称，因为目前恒大的业绩和股价严重不匹配，回购股票是保障股民利益和提升股价的方式。

最后，恒大还再次提及其2014年的销售目标是1100亿元。其中，一至二月份，已经完成200.7亿元销售。“因此，按此计算，1100亿元是没有问题的。”

据悉，2013全年，恒大地产新购土地66幅，新增土地储备主要分布于北京、上海、广州、深圳等一线城市，以及天津、杭州、南京、重庆、长沙、海口等经济发达的49个城市，新增土地储备成本约2633元每平方米。

以下为恒大地产集团有限公司2013年业绩发布会现场问答实录：

现场提问：今年房地产市场形势起步并不是太理想，形势并不好。恒大依然提出了1100亿的销售目标，恒大在实现目标方面有什么战略？

夏海钧：

总的房地产形势确实不是特别好，但应该看到的一个重大变化是，中国房地产现在是一种产业集群效应的形成。也就是前十大到二十大开发商一到二月份的业绩都比较好，但一些小的发展商却出现面临资金困难的现象。

第一，这主要和大发展商布局全国的战略有关，不同市场有不同反映，这也是中央双向调控总体战略的结果。大地产商由于布局比较广泛，所以业绩比较好。

第二个，在房地产严格控制以及金融板块的支撑下，大的银行、金融机构都把有限的资源放到了大企业上，所以恒大地产到去年底的总现金余额历史性突破500亿元。利用这500亿元不仅在北京、上海、杭州、南京、广州、深圳等所有的核心城市拿了许多项目，而是在全国。这说明大企业经过这一轮并购，市场的份额会进一步上升。

正因为对市场有了这样的判断，所以恒大提出了1100亿元的目标。

可以看到我们公布的业绩，实际上1到2月份集团已经实现了200亿元。这个销售业绩是在中国传统的农历新年1到2月份、是在大半个中国在冰天雪地的环境下实现的销售收入。所以，从1、2月份的数据来看，只要不出现大的变化，1100亿元是没有问题的。

许家印：

刚才夏总说了，今年一季度以来房地产形势不是太好。我认为不完全是这样，因为前段时间市场媒体说得比较多，把市场说得过于悲观了。

中国之大，十几亿人口，三线以上城市600多个，有个别城市供应量过大，或者说供大于求，这是属于正常的。中国有两三万家发展商，哪家公司现金流问题，或者折扣大一点，这也是很正常的事情。

因此，三线城市600多个，哪个城市供应量稍微大一点，空置率高一点不代表真的有风险。我认为这个形势没有那么悲观，媒体有点夸大了，事实不是这样。所以，多方面的报道之后会影响市场，但是很快就会过去。

现场提问：去年在上海，恒大连续两天拿了五块地，这是不是意味着恒大看淡二三线城市，准备大举进入一线城市？

夏海钧：

恒大去年进入核心城市是不是代表看淡三线城市，这个观点是错的。中国房地产未来的发展一定是在三线城市，主要是由于国家大的战略导致的，国家大战略就是要城镇化。

这些三线城市未来一定是竞争主战场。恒大这两年已经完成了中国三线城市的布局。去年的销售额有500多亿都是来自于三线城市，如果三线城市不行不可能有这么靓丽的业绩。

恒大过去在三线城市的占比大概在70%左右，过去的比例是失衡的。去年提的目标是要在一、二、三线城市总体实现平衡，在一、二线城市和三线城市慢慢接近50：50的比例。这个比例实现以后，相信无论中国房地产形势如何变化，恒大地产都会保持连续性的增长。

许家印：

关于三线城市，进入三线城市最早、最多的是恒大。究竟三线城市行不行，最有发言权的是恒大。恒大去年三线城市占销售额的比例是55.9%，带精装修的销售均价是6300元，二线城市则是7100元。

从销售的量和销售的单价来看，去年整个精装修均价是6700元，去掉精装修也就是5000多元。

但是，很多城市房地产市场起步都不早，有的城市均价4000多元，说这有泡沫，我们不认同。而且，恒大的销售量摆在那里，我们认为未来的主战场应该在二、三线城市。

尤其是随着中国城镇化建设，超大城市现象已经显现出来，有一些城市已经在控制人口。而限购条件也是在控制超大城市人口的增长，把中国十几亿人口都扔到几个很有限的大城市是不可能的。

现场提问：夏总刚才说很有信心完成今年的销售目标，在价格方面有没有一点点下降的空间？恒大入股华夏银行，有人说股权已经超过了5%，你们会不会有什么具体的合作？

许家印：

去年的业绩单价增长了10%，去年年初我讲过了，恒大是民生地产，之前多年，恒大一直在做比较大的让利，也就是说恒大的价格要适当地回归。恒大没有卖高价，之前做了很多让利，去年价格是适当回归。

恒大在价格往上回归10%的情况下完成了1000亿元的销售，在价格回归的情况下能够回归1000亿元，和以往完成800亿元、900亿元的概念不一样，这也很不容易了。

我们希望今年如果有条件会继续再回归一点，要完成1100亿元的目标。

关于华夏银行的事情，目前银行股比较低迷，是一个投资的好机会，没有别的合作方面。

现场提问：今年目标是1100亿元，可售货源是多少？去化率是多少？现在开发商大部分都回归一、二线城市，但是2010年的时候有很多开发商去了三、四线城市。您刚才说对三线城市比较有信心，目前有一些三线城市需要多长时间达到供求平衡？开发商又会回归到三、四线城市做开发？