DTZ戴德梁行“新型城镇化论坛”在济南开幕

·在城镇化发展中的商业项目——如何“退出”决定从何“开始”

图：中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇

运营管理是商业成功的关键

DTZ戴德梁行中国区商业顾问部主管及董事甄仕奇先生认为，一个商业项目成功的关键，在于运营管理。很多人把运营管理理解为项目开业后的实际操作，事实上，一个商业项目的运营管理，甚至先于定位和招商。开发商拿地伊始，就要考虑清楚商业是“自持”还是“销售”这个核心的运营问题。很多开发商，尤其本地开发商，都是在做住宅类产品出身，当他们转型去开发综合体、购物中心的时候，仍然沿用住宅开发商模式。

甄仕奇先生认为，开发一个商业项目的开始，首页要考虑清楚项目未来如何“退出”，即如何将地产产品，真正融入商业市场；开发商如何从一个开发建设者蜕变成资产运营管理者。其中一个关键就是物业的持有形式：销售还是自持。只有开发商下定决心自持商业，转型资产运营管理者的情况下，才有可能打造出一个高品质的、对城市发展有影响力的商业项目。一个商业项目只有先证明了这一点，才有可能开展针对产品的精细化挖掘，确保项目的品质。

商业产品成功的三大要素：建筑、业态和特色

在主旨演讲中，甄仕奇先生提出，商业产品成功的几个关键要素为：建筑、业态和特色。

首先，设计决定“高度”。商业项目的建筑设计包含了产品的外壳和内在细节，什么样的建筑形态、如何规划人流动线、中庭和广场怎样设计、主力店的设计预留、是否考虑艺术设置和景观等，这些设计要素，都直接影响到商业产品未来能够承受怎样的品牌客户和消费人群，我们无法想象在一个环境很差、停车位紧张、卫生间要排队的地方去买LV，这就是设计所决定的“高度”。

其次，业态决定深度。基于项目所在城市的产业和经济发展状况、所处商圈的市场条件、消费人群的消费特征等等，产生对项目的定位：是照顾家庭诉求的邻里中心，还是白领热衷的年轻潮流？是高端奢华的商业地标，还是服务于周边住宅或写字楼的商业配套？而用来实现不同定位的关键就是业态组合。业态组合的品类丰富度，代表着一个商业项目的深度。

最后，突破决定广度。一个商业项目如果能够挖掘到一些突破性的、开市场先河的亮点，并且与项目定位相契合，必将为项目带来高人气的市场口碑和关注，进而拉动项目人气和销售。