李铁岗：用产业的城镇化带动人的城镇化

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“城镇化”是人类社会发展到较高级阶段的产物，时至今日，城镇化已经在经济社会发展中占据了举足轻重的地位。十八大中明确提出了“新型城镇化”的概念，将城镇化提到了一个前所未有的高度，随后《山东省城镇化发展纲要》出台，到2014山东经济工作会议上又要求“坚持正确的新型城镇化发展方向”。正在我们如此重视推进新型城镇化的同时，房地产行业与新型城镇化推进之间却问题频出，为此我们采访了山东大学经济学院李铁岗教授。

凤凰网山东：十八大将城镇化提到了一个前所未有的高度，2014年山东经济工作会议上又要求“坚持正确的新型城镇化发展方向”，我们山东“新型城镇化”的发展对房地产行业意味着什么?

李铁岗：十八大明确提出“新型城镇化”建设，而对于“新型城镇化”进程我认为有三点，并且这三点都与房地产业息息相关：

第一是人口的城镇化。人口的城镇化是大量的人从农村的生活区域，逐步走到城市里面的过程，这里面包括从农村到小城镇，从小城镇到中型城市，从中型城市到大城市。当大量的人聚集到城市时，房地产的发展就需要满足人们的居住需求。

第二是产业的城镇化。我认为这一点很重要。这是经济结构、产业体系由农村转变到城市的一个过程，而城市产业的发展需要房地产行业的推进，也就是未来的房地产必须向未来城市经济的模式所对应的房地产的模式方向发展。

第三是人本文明的城镇化。这是一个复杂的过程，是在一定程度上用城市文明来代替农村文明，当然这两种文明并不存在孰好孰坏的问题，只是表现形式不一样。包括我们城市发展的过程中公共服务、福利等方面供给多少的问题，像教育、医疗、卫生等领域，这些也都需要房地产来做相应的改变与适应。它们之间是相辅相成的关系。

凤凰网山东：刚刚我们谈到“新型城镇化”的进程与房地产的发展是相辅相成的，那么面对“新型城镇化”这个全“新”的概念，房地产旧的发展模式也已很难维系，不少专家认为“城镇化不等于房地产化，切勿集体机械化转型。”对于这个观点您怎么看呢?

李铁岗：新型城镇化刚出来以后，大家所讨论的一个问题就是，会不会对房地产产生新一轮的推动，房地产会不会再次火起来，我并不完全同意这一观点，虽然城镇化进程的三个方面都与房地产有着密切的关系，但是他并不完全意味着我们的房地产的一个新的时代的到来，当然这样一个时代的到来并不是总量的需求上的一个扩张，而是结构上的一种转型，包括供给结构、供给模式以及各方面的运营模式等都要适应上面我们谈到城镇化的三个方面的变化。它包括新增的发展，也包括原有的改造。

另外房地产只是城镇化过程里面的一个条件，城镇化的内涵与外延要远远大于房地产的内涵与外延。因此，房地产的转型必须要与之相协调，适应城镇化的进程才行。

凤凰网山东：前段时间网上的一篇关于《C县故事：房地产先行的城镇化“病人”》的报道引发了人们的关注，像这篇文章里面所提到的问题，以及我们现在“空城”“鬼城”的现象您认为问题在哪呢?

李铁岗：很多人就只是简单的认为房地产就是解决城镇化里面人的城镇化的问题，就是解决人的居住的问题，并没有深入的去关注和探索房地产的发展怎么来推动城镇化中产业城镇化的进程。没有把房地产的发展与产业城镇化的进程对应起来，或者是对产业城镇化的定位不准而造成了这种脱节的一种现象。如果产业城镇化落后于人的城镇化的话，那么人本文明的城镇化就会很难推进。

最明显的就是济南西客站。只是有人居住，却没有配套产业。主要的问题就是没有处理好城镇化进程中产业城镇化的问题，这是核心。

我的主张是用产业的城镇化去带动人的城镇化而不是用人的城镇化带动产业的城镇化。当然一些小的地方的城镇化可能是相反的，那是因为他的总量规模不够。大部分的城市还是应该用产业的城镇化来带动人的城镇化。

比如济南齐鲁软件园，他开始是为了发展软件产业，初期住的人很少，就相当于“鬼城”了，白天人很多，晚上没有人。虽然没有人但是他发展很快，就是因为用产业带动地区的发展，所以我们的经验和理论分析告诉我们是以产业的城镇化来带动人的城镇化，再通过人的城镇化和产业的城镇化共同促进城市人本文明的城镇化。

凤凰网山东：小城镇和农村新型社区是推进城镇化和统筹城乡发展的基础环节，但同时在农村城镇化的推进过程中我们也遇到了很多问题，比如很多老百姓抱怨说：“把我们撵到楼上住了。”针对这个问题您怎么看?

李铁岗：我认为人的城镇化分为两个形式，第一是人逐渐地走进城市。第二是人在原有的地方享受现代城市文明。就是人们可能不会完全集聚到一起，而是在各自原来的地方享受现代城市文明的这种模式，也是一种人的城镇化的一个过程。我个人认为，这个城镇化的过程在我国未来的一段时间内还会起到一个相当重要的作用。

像老百姓说是把人赶到楼上去住。实际上是对城镇化单方面的理解，就是一定要把人都集中到一块，观念上有偏差，或者是一种经济利益的驱动。政府要去卖地，通过这个来补充财政，去把人放到一起，最后形成了一种状态，人的居住权有了但财产权没了，我现在有了房子了，但是地没有了。我现在是一个城市人了，但是我的土地没有了。这是一个错的过程，我们今天所提的这个新型城镇化在很大程度上含有解决这个问题的作用在里面，就是要解决这种弊端。