济南二手住宅挂牌均价去年涨近千元 刚需占主导

原标题：济南二手住宅挂牌均价去年涨近千元 刚需占主导

2013年，在市场调控政策收紧的形势下，济南二手房市场仍呈现量价齐涨的趋势。据搜房网数据监控中心统计数据显示，全年省城二手房市场累计成交36791套房源，较上一年上涨近七成;挂牌均价达9519元/平方米，较前一年上涨近千元。业内人士预计，2014年，我市二手房市场在没有新的调控措施影响下，仍会出现供需两旺的局面，房价将进入新一轮平稳缓涨期。

1

成交总量：

涨幅近七成达3.6万套

2013年的省城二手房市场，可谓一片火热。据搜房网数据监控中心统计数据显示，全年济南二手房市场累计成交36791套房源，同比多出15102套，涨幅近七成。其中，仅3月份一个月就成交了4464套二手房，创下近年来单月成交的最高值。

具体来看，2013年年初二手房市场就高调开局，1月份成交了2872套，较2012年12月上涨2.2%;2月受春节小长假影响，市场略显清淡，共成交了1578套;3月份，受新“国五条”中“个人出售房产征收个税20%”的影响，购房者对政策的恐慌心理迅速在市场掀起了轩然大波，为赶在“细则”落地前完成交易，二手房房东和购房者纷纷争抢入市，一时间连夜排队过户的现象于各地出现，在此背景下，省城楼市出现了“购房潮”“过户潮”等疯狂现象，二手房成交也迅速上升，达到4464套;进入4月份，随着新“国五条”细则正式落地，成交量高位回落，市场开始回归理性，逐步恢复到正常水平，特别是5月份以来，省城二手房市场呈现出量价平稳的态势，月成交量始终保持在2800套-3400套之间。

上半年疯狂，下半年平稳。业内人士认为，总体来看，二手房市场成交量稳中有升的趋势非常明显。

2

挂牌均价：

连涨12个月年末突破万元

从供应量来看，2013年全年济南二手房市场都处于稳步增长态势。1月份，济南二手房供应量达到了114131套。2月份，挂牌量处于低谷，加之春节假期的影响，房主惜售房屋，观望市场，挂牌量减少，降至100435套，创下了当年的挂牌量最低值。随后的10个月，受新“国五条”等政策的影响，网签量逐步回暖，房主的挂牌量也是逐步攀升，12月份济南二手房挂牌量达到了最高值，挂牌229295套。

而在新“国五条”政策等影响下，济南二手房房价始终保持高位运行。统计数据显示，自2013年1月开始，省城二手房挂牌均价便从当月的9049元/平方米一路扶摇直上，至12月成功突破万元大关，全年挂牌均价9519元/平方米，较上一年上涨近千元。

1-12月，全市二手住宅挂牌均价分别为9049元/平方米、9058元/平方米、9205元/平方米、9294元/平方米、9298元/平方米、9386元/平方米、9553元/平方米、9666元/平方米、9825元/平方米、9908元/平方米、9978元/平方米、10006元/平方米。

3

购房人群：

刚需占主导改善唱配角

纵观2013年济南二手房市场发展态势，市场调控政策收紧的形势下仍呈现量价齐涨趋势，市场规模继续扩大。其中，刚需产品占据了市场的重要位置，改善户型也逐渐受到购房者关注。

记者实地走访多家中介机构了解到，整个2013年，二手房的客户群体以刚需人群为主，其中，婚房和学区房成为主要置业选择。统计数据显示，在二手房实际销售中，总价在50-80万元、面积在80-120平方米的两居室最受欢迎，年龄25—30岁的刚需族占比较大。“以往受到高价高利率等压力的影响，众多购房者只能先购买小户型做过渡使用。而现在由于市场调控政策的影响，对二套购房的限制等因素，促使购房者做出调整购房计划的变动。”业内人士认为，从目前市

场来看，随着政策的不断收紧，对二套房产交易提高首付，提高贷款利率等严控措施，背离了刚需求族买小户型过渡再改善的思维模式。如今，这样的操作反而提高了购房者的换房成本，从而导致购房者开始关注一次到位的两居室或者三居室，加之市场上此类中小户型房源的供应量增加，未来的需求趋于多样化，在市场上将表现得较为明显。

4

后市预期： 进入新一轮平稳缓涨期

展望2014，业内普遍预计二手房市场在没有新的调控措施影响下，仍旧会出现供需两旺的局面，而房价也将随之进入新一轮平稳缓涨期，不具备大幅波动空间，几乎不存在暴涨的可能。

针对2014年房地产市场整体趋势，一中介门店负责人表示，明年的市场走向将结合市场的需求以及供求关系比，因此从目前来看，市场将维持平稳的走势。在国家没有出台新的调控政策之前，省会房产仍然延续2013年的调控政策，实行限购、限价等政策。

另有分析人士认为，预计2014年国家对楼市的调控将以稳健为主，在保持现在执行的“限贷、限购”等政策外，将会在住宅供应方面加大力度。预计二手房市场成交量还会以稳为主，市场刚性自住需求的购房者仍然会成为购房主力。随着省城经济的不断发展，外来人口会逐年增多，购房需求也会逐步上升，预计2014年的二手住宅成交量将会保持今年的水平。

相关链接

2013这些政策影响二手房市场

噪新“国五条”引爆二手房交易

2013年2月20日，国务院召开常务会议，确定五项加强房地产市场调控的政策措施，被业界称为新“国五条”。3月1日，新“国五条”细则出台，进一步提高二套房首付和贷款利率，出售自有住房将按转让所得20%征个税，加快推进房产税扩大试点工作。受此影响，二手房市场成交量一时间暴涨。

噪山东“二房东”不用再缴房产税

《山东省地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》规定，自2013年10月14日起，承租人转租房产不再征收房产税。而此前已征的税款不再退还，未征税款不再补征。对于承租人的转租房产代开发票的，应按照税法相关规定据实计算征税。

噪中介办理二手房网签全面推行

根据市住房保障和房产管理局发布的《关于房地产经纪机构存量房网上签约管理暂行规定》，自今年1月1日起，符合条件的房产中介机构，在取得网签资格后，即可全面为二手房买卖双方免费开展存量房网上签约服务，为二手房买卖双方提供更便捷的服务。