青岛前6月楼市起伏大 下半年面临“四大降温”

原标题：青岛上半年楼市戏剧化 玩得就是心跳

回顾2013年上半年，青岛楼市走过了极具“戏剧化”的6个月，这半年和房子打交道的个体，都真切地感受到了房价的“脉动”，记者选取上半年刚需置业热点区域李沧区作为样本，通过房产置业顾问、买房者的“房故事”，讲述这半年来不为人知的故事。

人物1房地产置业顾问：徐艳丽

上趟厕所电话被打爆

“你等我一下，我马上就到售楼处了。”早晨7时30分，李沧一楼盘的置业主管徐艳丽一边嚼着饭，一边接着电话，这已经是她一早接到的第二个电话了。原本还在公司食堂吃早餐的她，三下五除二吃好饭，就下楼去了。

“这几个月，每天早晨吃饭都是匆匆忙忙的，很多人不到8点就来售楼处了，特别是开盘之前，每天要接待很多客户，上趟厕所电话就要被打爆了。”徐艳丽告诉记者。

在徐艳丽接待完客户的间隙，记者和她聊起了这半年的生活。“每天的来访量，包括成交量，每个月都在递增，像去年我一个月就能卖出一到两套房子，这半年平均每月能卖10套。”徐艳丽所在的楼盘地处李沧区核心地块，去年年底均价还在9000元/平方米左右，今年就已经突破了10000元/平方米，每平方米涨了1000元左右。

“地产商就是随行就市，行情好了，当然要涨价。”总结这半年的生活，她说：“忙认筹、忙销售、忙展示；不在售楼处，就在样板间；不在认筹热销，就在签约入驻、搞业主活动……”

当然，忙碌也是一种快乐，相比于2012年的惨淡，徐艳丽更“享受”现在的状态，她直言：“幸好挺过来了，没跳槽。收入翻番，过得挺滋润的。”她私下告诉记者，更令她高兴的是，去年8月份楼市惨淡，房子卖不出去，她出手买了自家楼盘的一套刚需房，85平方米，赚了不少。

人物2购房者：闵伟

买房子还得“走后门”

“谁能想到今年上半年买房子还得托人找关系？”说起买房子的事，市民闵伟很有发言权，上半年他就亲历了一次“抢房大战”。今年春节后，家里人催着他买婚房，几番比较之后，闵伟看中了李沧区的一个楼盘，可是房源有限，去看房的时候只剩下120平方米和140多平方米的大房源了，只能等待下次开盘。

今年3月末，闵伟终于盼到了开发商再次开盘，他交了5万元认筹金准备去碰碰运气。结果，开盘当天的盛况着实把他吓了一大跳，“用人山人海来形容一点不为过。”闵伟说，一共不到400套房子，认筹人数达到了700多个。“很不幸，我抽到了358号，进去的时候，只剩下几套120平方米和140平方米的房子了。后来我多方找人，终于在第三次开盘前内定了一套房子。”闵伟说。

人物3房产中介门店经理：王磊

三年不开张开张吃三年

今年上半年，“新国五条”细则出台后，岛城二手房成交量大幅增长。买卖双方忙签约、忙过户、忙离婚的数不胜数，也让二手房中介因此狠赚了一把。用业内人士的话说：“三年不开张，开张吃三年。”

“今年的行情就像是坐过山车一样，到3月份达到了顶峰，后来逐渐回落。”身为李沧区一家房产中介门店经理的王磊告诉记者。“当时忙得不可开交，这个小区房子刚过了5年，赶在新政落地前交易能省不少税。”记者看到，王磊所在的门店就在一个成熟小区的门口，房源充足。

“这周围的小区很多都过了5年，楼价早已比当年翻了好几倍，如果按照房价差额的20%征税，产生的税负甚至能达到原来税负的几十倍。3月份，不少业主和买家都赶着来签合同，而且放盘的业主也非常多，甚至比买楼的还要多。”王磊告诉记者。

由于新政的刺激，王磊的生活也变成了“白加黑”、“5+2”，但同样也是“日进斗金”，甚至一个月赚出了首付。“我得感谢调控新政，这一个月我每天都能卖出2套房子，按我的业绩提成来算，我已经赚到了一套房子的首付。”王磊笑呵呵地告诉记者。

不过，二手房市场常常变幻莫测，眼下的行情已经没有了几个月前的“疯狂”。王磊并不担心，“这个行情就是这样，楼市好的时候狠赚一把，平淡的时候也要耐得住寂寞。”

数据

成交量同比翻一番

根据青岛网上房地产统计数据显示，2013年1月-6月青岛市新房成交量59411套，新房成交面积6064029平方米，超过600万平方米。其中新建住宅成交量达54333套，住宅成交面积5483300平方米。回顾2012年上半年6个月新建住宅的总成交量仅为28128套，相比而言，今年头半年新房成交量多出26205套，同比上涨9成多，差不多翻了一番。

下半年走势

面临“四大降温”

6月中下旬以来，银行市场流动性紧张，重创股市的同时也波及了楼市。闹得楼市有些“心慌”，部分人士“看空”楼市，认为房价将随股市下跌。青岛知名地产分析人士张百忍指出，2013年下半年，随着“钱荒”时期到来，地产业将出现“四大降温”：中心城市、一线城市土地市场将明显降温，地王大为减少，三四线城市将出现“卖地难”；楼市成交量将降温，2013年第三季度，银行面临钱荒，将不但收紧开发商的开发贷款，还将收紧按揭贷款。考虑到上半年楼市成交过度，需求已经透支，楼市成交量下半年将明显萎缩；房价降温，2013年中国商品房平均成交价格大约相当于10年前的2.5倍，这种涨幅是以流动性逐年提高为前提的，恰恰在2013年走到了拐点；开发商的开工量将降温，特别是2013年以来“郊区盘”、“度假盘”、“豪宅盘”的开发量都创出了新高，开发商已经上足了发条。在“钱荒”的袭击下，2013年下半年，开发商疯狂开工将难以持续。

不过也有业内人士认为，此次银行流动性紧张短期对房地产市场形成的冲击有限，仅以此断言楼市“拐点”论为时尚早。

上半年楼市“波澜起伏”

纵观今年1-6月份青岛市新房成交情况，不难发现青岛楼市走出了一条“波澜起伏”的曲线。

1月的主题是“淡季不淡”。这一被贴上“寒冬”标签的月份在今年共卖出10194套新房，其中新建住宅成交量为9109套，是2012年1月同期的3.85倍，新房成交量与住宅成交量双双再创佳绩，青岛楼市在开年就站上了“高起点”。

2月遭遇楼市“毒药”，春节长假，开发商减少放量，购房者无暇看房，供求双方都不积极造成了2月楼市的低迷，当月新房仅成交5076套新房，创下了青岛楼市2013年的第一个“低谷”。

随后的3月份，楼市迎来央版新“国五条”，一时间房子成为了许多人的生活主题。买房的、卖房的陷入“恐慌”，都想在政策“空窗期”搭乘最后的“末班车”，这也造就了3月青岛15592套如“打了鸡血”般的新房成交量，同比涨幅高达322%，开创了青岛新房月度成交“新纪录”。开年刚刚三个月青岛楼市就已经经历了第一轮的大起大落，让身处其间的普通购房者都犹如坐上了“过山车”，“小心肝”跟着“扑通扑通”地跳。

从4月开始楼市的主旋律是“回归”，4月青岛全市新房成交9145套，新建住宅成交量为8525套，虽然与3月无法相比，但与去年4月3526套的成交业绩相比，涨幅2倍不止，可见在经历了新“国五条”重大影响后，楼市仍是一片欣欣向荣。

随后的“红五月”显然延续“金三银四”的好势头，新房共成交10852套，其中住宅成交量为9877套，平稳超过4月，也开创了第二季度第一个成交小高峰。

刚刚落幕的6月，青岛楼市再度走低，全市新房成交8552套，新建住宅成交量为7522套，新房成交量与新建住宅成交量环比4月份都下降了两成左右。第二季度自此落幕，6月也成为上半年自2月份结束后的“第二低谷”。