分析称现在是刚需买房好时机

原标题：房价回到三年前？分析称现在是刚需买房好时机

改善型：最“拧巴”的群体

新盘价低于预期旧房卖价也低于预期

李先生是典型的改善需求购房者，家里添丁让他不得不置换一套大三居。他从一个房地产业内朋友那里得知，他看中的项目首期定价比网上预计价格要低7000元/平方米，这让他觉得不用再犹豫。真的是以这个价格开盘，已经比周边部分二手房还要便宜了，对于这个价格，他觉得没有必要再等了。

核心区旧房比去年卖价低了两成

要改善住房条件的家庭，大多需要卖旧买新，可目前二手房的价格也随着市场降下来了。

“原来能卖500多万的房子，现在只能卖400多万了。”家住西城区的刘女士看了两年终于准备出手换套大一点的房子了，可最近她向二手房中介一打听，她的房子比去年这个时候的卖价降了两成。

“一直希望想买的房子价格再降点，现在住的房子卖价能高点，看来这样的好事真的不能同时遇上。”刘女士感慨。

选择开发商合作电商网站提供的金融产品；二手房暂时无法转手，首付款可以在一年内交齐，甚至有些项目还推出了一年后如果凑不齐首付可以无理由退房等。

据一位地产公司的营销负责人介绍，从他们对客户的调研中发现，改善性需求在市场上依然大范围存在，但由于今年的楼市形势导致很多客户抱有观望心态，另外二手房市场的不活跃导致购房者购房资金有一定困难，因此开发商就针对性地推出了一系列政策，加快购房者的决策过程。

除了合理的价格和各种为购房者提供的便利政策，金九银十期间改善盘大量的入市也为购房者提供了更多选择的空间。

有业内人士指出，自住房对于刚需客户的抢夺是很明显的，因此很多开发商将今年推盘的重点放

开发商押宝中高端保业绩

李先生是典型的改善型购房者。今年年初，李先生家中添了新成员，儿子的诞生让他换房的需求更加迫切。在他近期的看房过程中发现，很多改善型项目卖得很好，这让他十分担忧，怕热销会带来销售价格的提升。

不过，在他深入了解以后发现这些改善盘热销的主要原因几乎一致，那就是大幅度的优惠。在看了几轮后，他将自己的购房目标瞄准了北五环一个纯新盘。该项目在媒体上公布的预计售价一直是54000元/平方米，这个价位对于李先生有些难以承受。

在确定目标后，李先生来到了该项目的销售现场。售楼处给出的销售价格让李先生心情舒畅了不少。他的销售顾问告诉他，项目预计的开盘价格为52000元/平方米，而且首期开盘还会有一些相应优惠。李先生算过账后发现，这个价格基本可以承受，但感觉还是有些高。

辗转几个人，李先生找到了开发商的相关人士，从他的口中，李先生得到了一个“惊喜”。该人士告诉他，为了保证回款和销售成绩，这个项目的首期开盘价内部已经定在了47000元/平方米。这个价格让李先生不再犹豫，他告诉《广厦时代》，如果

而对于很多改善型购房者都不是购买首套房，因此最少70%的首付款成为不少改善型购房者的障碍，首付分期服务几乎成为每个改善盘的标配。凑不齐首付可以

到了改善盘上。而且，前八月很多房企的业绩都不尽如人意，金九银十几乎已经成为这些房企冲刺全年目标的最后机会，手中有改善型存货的企业，预计都会在金九银十推出市场。

北京龙湖营销总监王勐也表示，中高端改善型项目或成为撬动下半年楼市的活跃因子，成为下半年市场成交的重要支撑点。另外，他还指出，近几年已经绝迹的金九银十促销今年有望重回市场，这也会直接带动购房者入市，积极成交。

另有业内人士也分析认为，为冲刺金九银十的业绩，改善型项目或在此阶段推出全年最大的优惠幅度，这对于购房者或成为年内最好的购房机会。

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豪宅型：有钱你就入手

变着花样打折卖房款分期可以拖一年

首先，真实成交价与报价相去甚远。

在竞争激烈的亚奥北苑区域，亚奥金茂府、金茂悦、招商臻园、华贸城、润泽庄园、天润福熙大道、远洋万和……众多高端楼盘扎堆，价格参差不齐，但大多都保持在每平方米5万至六万元的区间。但真实的情况却是，其中不少项目都存在着较大的价格浮动。

某亚奥楼盘，对外报价62000元/平方米，但在现场北青报记者以买房人身份咨询销售员，得到的答复是：其实有很多折扣。一、售楼处先给打一个深折，再通过网络媒体的电商再“三万抵十万”，然后再申请总经理折扣，七七八八下来，一套期房的价格能落到49000元左右……

据知情人介绍，该项目系亚奥老盘，由于一年前价格定位失误，价格刚涨上去遇到大势不好，但如果直接降价担心前期业主不满，因此只能进行价格暗降，目前，该楼盘每月30套的销量实属不易，都是以价换量的结果。

其次，分期付款、拖长签约时间，有的甚至以一年为期。文/本报记者张舰

“海德公园的售价将在9.5万元/平方米左右。如果您刚刚得知华嘉胡同拍出9万多元楼面价，是否觉得海德公园就是豪宅中的面粉价。”北京保利地产营销总经理牛毅对北青报记者说，这个业内瞩目的北三环楼盘是有关部门解开高端限价的第一个楼盘，被业内人士称为将卖出天价的豪宅。

结果出人意料，8月24日保利海德公园样板间开放当天，当所有到场的业内人士听到9.5万元的价格时大跌眼镜。2000万元在燕京八景中的“蓟门烟树”拥有一套豪宅，估计是很多有资金实力人群不敢想象的。

如果说海德公园的价格出炉给今年下半年高端楼市定了一个价格基调的话，那么众多豪宅明升暗降、变相打折的价格策略则是换来成交回暖的关键所在。为了促成交，开发商还积极为买房人寻找买房资格，比如以公司名义买，劝夫妻假离婚等等。

亚豪机构副总经理接受北青报记者采访时说，其实，豪宅一直以来就是最抗跌的保值品。就拿今年来说，整体市场呈现周期性下调趋势，而北京豪宅市场却逆势坚挺，市场供应量、成交量双双上涨。据统计，7月份北京公寓豪宅(报价5万元/平方米以上)新增供应430套，创春节以来供应新高。

在市场供应量创新高的同时，7月份公寓豪宅市场成交量也企稳回升，据亚豪机构数据统计显示，全市63个报价在5万元/平方米以上的在售公寓豪宅项目中共有30个实现成交，成交数量相比上月增加了4个；30个项目累计成交104套，环比上涨28%；成交总面积1.9万平方米，环比增加20%；成交总金额达11.5亿元，环比上涨9%。随着未来几个月多个豪宅项目入市，预计年底前公寓豪宅市场还将保持稳定的交易行情。

楼市在卖方市场的时候，往往要求买房人在签约后的一至两周必须交纳首付款，最多能延长到一个月。而眼下的市场环境下，这一“铁板一块”的规矩正在发生变化。

比如，在中央别墅区，某热销项目考虑到60%以上的来访客户都不是第一、第二次购房，资格问题深受困扰，因此开发商给了这些客户非常优厚的条件：只需先交纳房款20%作为定金，在四个月内交齐首付款。其实意思就是让暂时没有资格的买房

人赶紧清理手中的二手房来腾挪资金、或者给那些将满五年社保或纳税的人群留出购房空间。如果四个月内还交不齐首付，买房人只需出具积极寻找买房资格的证据，即可申请再次延期或者选择退房。这个举措让本就极具价格竞争力的该项目再次领跑中央别墅区。

首付分期只是价格策略的一种方式，有的别墅开发商则更直接：先交几十万订金，一年内以四次分期为限交齐全款，如果第二年交不起，则可以通过贷款等其他方式解决。

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投资型：谨慎买入

去限购取消的地方抄底

不能否认的是目前可供我们投资的可靠产品确实不多，可如果你准备继续入手房子作为投资品，眼下考虑的因素应该包括：即将启动的全国不动产登记，未来的房产税率。

苏先生去年年底，在与澳门一河之隔的珠海横琴买了一套公寓。这个叫做华融琴海湾的楼盘售价为20000元平方米左右，而开车尚需几十公里的珠海市区，高档楼盘的价格也就在30000元/平方米。他当初得到的消息是未来横琴会划入“大澳门”，澳门大学分校已经落户横琴，国家投入了1700个亿大力发展该地。当时很多人不理解他，认为这种概念性的利好很可能被低迷的楼市给埋没。

果然，2014年年中，全国楼市销售进入冰冻期，很多二三线城市楼盘陷入零销售怪圈。而苏先生告诉北青报记者，那时，琴海湾的价格仍然在25000元／平方米左右，时至今日，已经涨到了30000元/平方米。而建设中的横琴半岛与澳门的联系越发紧密，跨海大桥也将在不久后建成，内地人进出澳门将非常方便。