明年楼市政策将定调 刺激需求料成主线

“政策窗口期”有望开启

政策措施固然会影响市场，但市场变化同样会对政策制定产生反作用。中国证券报记者获悉，相关智囊机构近期向主管部门提交一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费的调整、微调限购等策略。此前，该智囊机构曾对各地楼市进行了长时间调研。

在税费方面，上述机构建议降低二手房交易营业税免征年限。此前业内人士曾呼吁，该年限应由五年调整至两年。同时，2013年初出台的“不满五年或非唯一二手房交易需缴纳20%个人所得税”一项，也被建议废除。该项政策随“新国五条”而出台，被认为极大地提高了二手房市场的交易成本。

权威人士透露，上述机构还建议对一线城市的限购政策进行微调，赋予外地户籍人口购买二套房的权利。上述政策的共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。

分析人士指出，一线城市的真实情况要低于数据反映的标准。因此，在楼市政策“持续宽松”的通道中，需要更大的政策支持力度。

短期来看，政策利好恐不会很快落地。上述人士透露，真正的“政策窗口期”将可能出现在2015年1月。一方面，年度楼市数据出台，将为监管层决策提供重要参考；另一方面，年末一系列重要会议召开，在为明年经济形势作出判断的基础上，也会给房地产政策的制定奠定基本原则。

王珏林认为，房地产政策有放松空间，比如可以通过降低首付比例的方式，进一步撬动资金杠杆，也可以将获取购房资格的年限降低，释放消费能力。但他并不建议对一线城市取消限购。

另有分析人士指出，在房贷新政出台之后，银行在执行中仍谨慎，购房者并未获得实质性利率优惠。未来房贷利率折扣和首付比例的下浮空间，都有可能在明年做出实质性调整。

就市场表现而言，虽然多数机构认为回暖势头仍将延续。但从长期来看，按照正常的政策落地和企业决策周期，在上述“窗口期”过后，房地产市场将在明年3、4月真正做出反映。(张敏)

七成房企或完不成年度销售目标

中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月7日，已公布11月销售业绩的上市企业21家。其中6家完成年度销售目标的90%以上。恒大、绿城等房企已经提前完成年度任务，万科、富力、融创、越秀等完成率超过九成，剩余17家公司可能难以完成今年的销售任务，完不成任务的公司占比或达七成。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然大部分企业在“9·30”之后的销售明显好转，恒大等企业表现优于市场，但大部分企业距离年初制定的销售目标依然差距很大。完成年度任务不足九成的企业，在最后一个月冲击完成的难度都很大。

Wind数据显示，沪深A股142家上市房企三季度库存额达2.31万亿元，环比增长5%，同比增长21.5%。从绝对库存总额看，“招保万金”依然库存量最大，分别达到3512亿元、2750亿元、943.5亿元和862亿元，合计达8068亿元,占全市场的35%。首开股份、华夏幸福、金科股份、金融街、中南建设、荣盛发展六家企业的库存总额在500亿元以上。

“大部分企业的库存积压严重，这种情况下，短期内特别是12月，房企将依然是以价换量的策略来积极去库存。”张大伟表示。此外，从11月单月业绩看，相比10月大部分企业有所回落，放松限购及放松限贷的政策红利在11月有所回落。(本报记者姚轩杰)

四季度销售总体回暖

尽管大部分企业难以完成年初销售任务，但10月以来多项利好政策发布导致市场情绪变得积极，购房人群明显增加。“四季度房企销售总体呈现回暖趋势。”张大伟说。

面对年度销售业绩指标的压力，不少上市房企促销走货的力度在近两个月趋强。在刚刚过去的“双11”，包括万科、方兴、远洋、碧桂园[-1.57%]等多家房企借助互联网平台，开启了房地产的电商促销模式，推出了特价房、房产众筹等多种线上线下结合的促销活动提振销售。其中，方兴地产[-0.45%]联动全国11城22盘，24小时成交42亿元，不仅交出了一份漂亮的成绩单，更为地产界开辟了一个全新的营销模式。对于即将到来的“双12”，多家房企都希望再次利用网购电商平台拉动销售。

不过，面对越来越复杂的市场走势，房企之间的业绩分化变得更明显。截至12月初，沪深两市共计27家上市房企公布了2014年年报业绩预告，其中，5家房企预告净利润亏损。剔除数据公布不全的房企后，按照预告净利润同比增长下限来看，净利润同比上升企业为9家，下滑企业达8家。“未来市场分化将不仅出现在各类型城市，对于企业来说，因为经营策略、管理能力的不同，运营重心的差异，表现也将差距非常大。”张大伟分析。