调控不再是主旋律 明年楼市料逐步降温

原标题：调控不再是主旋律明年楼市料逐步降温

2013年，中国房地产市场在纠结中前行。

这一年，最大的变化莫过于中央对房地产市场的政策思路和管理方式的转变， “调控”已不再是主旋律。

这一年，一线城市房价连创新高，热点城市“地王”频现，市场分化加剧。

这一年，房企销售业绩猛增，融资及海外拓展需求加大。

这一年，新型城镇化和土地改革成为热点，并将对房地产市场产生深远影响。

回首这一年的房地产市场，只能说，想说爱你不容易；展望明年，期待房地产市场能进一步健康发展，让居者有其屋不再是梦想，让城市里的蚁族们有一片能遮风挡雨的蜗居。

政策面：“杀手锏”政策分化维持宏观稳定

年初楼市加速回暖，招来自2010年开始、2011年升级之后的又一轮政策加码——“国五条”及其细则，其中继续强调房价控制目标、限购升级抑制投机投资，特别是对二手房从严征收20%个税政策，当时被喻为本轮调控的“杀手锏”，并被寄予厚望。

然而，各地陆续出台的细则令人失望，除北京明确“20%个税”实施时间外，绝大多数城市只是重申了“国五条”细则的要求。

“杀手锏”的结局是“重拳打在棉花上”，而“国五条”中唯一得到地方政府普遍执行的是房价控制目标，这几乎成为今年调控的主基调。为完成该目标，北京、上海、广州、深圳、合肥、厦门、沈阳在预售证审批环节严格限价，北京还通过土地出让采用“限房价、竞地价”方式、加大自住商品房的供给来控制房价。

即便如此，此轮调控并没有改变房企和购房人对未来房价上涨的预期，广州、深圳、北京、南京等城市“日光盘”再现，动辄一个项目几百套房源却有数千人排号。在这样的背景下，新一届政府对房地产调控却迟迟没有明确表态，国务院常务会议上更是鲜有提及“房地产”字眼，这让业界更加无所适从。

事实上，新一届政府一直在关注房地产市场的变化，不提“调控”不代表不调控了。

“8月前，经济下行，中央还要依托房地产支撑经济和财政，因此，当时还是以稳定为主。”一位接近住建部的权威人士告诉证券时报记者，新政府已经注意到部分热点城市房价涨幅较大、少数城市交易量大幅下滑的市场变化，多次作出重要批示，召开专题会议，研究部署稳控房价工作；住建部会同有关部门先后4次召开重点城市房地产市场调控工作部署会议，指导和督促有关城市采取有力措施遏制房价过快上涨。

下半年以来，政府的调控思路从过去的“一刀切”，变为因地制宜、分类指导，这在一些地方出台的规定中已有体现。

9月郑州率先对调控加码，10月深圳、北京分别出台“深八条”、“京七条”，11月上海和广州分别出台“沪七条”和“穗五条”，随后部分二线城市也在11月底扎堆出台调控措施，至此，已经有17个城市出台了稳控房价的措施。与此同时，少数市场低迷的三四线城市，如温州、芜湖、徐州等，在不突破调控底线前提下，微调限购政策以促进需求释放。

在调控手段上，上述17个城市除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加强调增加土地和普通住房供应，通过改善供需来平稳房价。近期的中央政治局会议和“十八大”及《决定》，都强调要构建以政府为主提供基本保障、市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步下放调控政策至各地方政府，调控方向已逐步向增大供给等市场化措施靠拢。

分析人士黄瑜指出，下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策，不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同。

市场面：房价飞奔销售火爆“地王”频现

2013年楼市全面回暖，一、二线城市房价持续快速上涨。

价格方面，今年以来，房价同比涨幅较高的城市主要集中在一线城市和个别二、三线城市。

数据显示，9月北京、上海、广州、深圳等一线城市同比涨幅首次全部超两成，至11月，全国70个大中城市中，除温州房价同比下跌外，69个城市房价同比上涨，北京、上海、广州、深圳四大一线城市继续领涨，上海涨幅最高，达到21.9%，其次是北京21.1%、深圳21%、广州20.9%。

数据显示，11月，百城房价指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上涨10.74%，同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%，十大城市涨幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。

住宅销售量方面，与上述房价一般，也“热情似火”。

国家统计局的最新数据显示，今年前11个月，全国商品房销售面积已经突破11亿平方米，同比增长21%，商品房销售金额近7万亿元，同比增长31%，其中，住宅销售面积和销售金额同比分别增长21%和31%。

数据显示，今年以来，重点城市住宅成交量同比增长16%，总量为近四年同期最高。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年，规模创历史新高。

销售市场的持续火爆，引燃了土地市场。

国家统计局的最新数据显示，前11月，全国房地产开发企业土地购置面积为3.5亿平方米，同比增长9.9%，这是自2011年前11个月以后首次同比正增长，今年1-10月份该指标为同比下降3.6%。全国土地成交价款8669亿元，同比增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。

上述多种市场利好进一步刺激“地王”频现。

以最为火爆的北京为例，9月4日，融创竞得的北京朝阳区农展馆地块，在剔除配建医院后楼面均价达7.3 万元/平方米，成为年内单价“地王”；12月19日，住总、融创和骏洋联合体以58.66亿元中标的门头沟区一限价商品房地块，刷新年内总价“地王”。

链家地产市场研究部统计，2013年，北京市共出让土地211宗，土地出让金合计1819.64亿元，同比增长180%，也超过2010年1642.4亿元的历史纪录。其中，住宅类土地成交活跃，全年成交75宗，土地出让金合计1300亿元，同比增长230%。地价水平不仅比2011年、2012年出现上涨，也超过了2009年、2011年土地市场火热时期的水平。

不单是北京，从全国来看，土地出让金也呈现飙涨态势。统计数据显示，截至12月27日，2013年，全国300个城市土地出让金总额为3.04万亿元，已大幅超过去年全年，同比增长46.34%。今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的1.8倍，楼面均价突破1万元/平方米，创历史新高。