中小房企自救倒计时70天：降价都卖不出去

“50个里面能成1个”

基金子公司严控地产项目

随着百强地产商光耀地产出事，其背后的财通基金子公司的房地产项目也被带到大众面前，过去狂飙突进的基金子公司进入兑付危机的关注名单中。基金子公司人士透露，实际上，从今年初开始，房地产项目的风控变得异常严格，已经与信托公司趋同，设立的项目也在变少。由于2013年下半年的一年期主动管理项目成立较多，今年下半年基金子公司的主动管理类项目将集中到期。

看50个项目才通过1个

“我们现在对房地产项目控制很严。”某基金公司子公司投行部门的一位副总表示。目前，来融资的房地产项目仍然很多，但是可能看50个，才能通过一个。“我们对融资方的资产门槛和项目区位要求都在变严。”

该副总透露，目前对房地产项目，公司的要求是融资方资产必须在50亿以上，项目区位则必须在一二线城市，东部地区可以稍微放宽到地级市；具体区位则必须在核心城区，地产类型必须以住宅为主，因为商业地产现在不一定好卖。这些指标都指向现金流，只选择现金流比较好的项目。

这一标准已经与信托公司趋同。格上理财分析师王燕娱介绍，同样是对城市的选择上，信托公司只选择一二线城市，而且，一些出过泡沫传闻的地区如海南、无锡，则被列入“负面清单”中。此外，在产品风控环节，已经不仅要求信用融资和连带担保的方式，而是要求必须采用实物质押，受让部分股权，保证信托能参与项目公司的管理。格上理财数据显示，在信托行业，房地产项目的设立已经呈现下降趋势。

“我们大概是在秦皇岛降价事件爆出来时，开始收紧房地产项目的风控。”上述副总透露。今年3月份，华北重镇秦皇岛房价被媒体报道出现降价风暴，显示其房地产行业出现现金流困难问题。而让财通资产出现兑付隐忧的光耀地产项目，成立于2013年12月。

基金子公司越发谨慎

基金子公司业务大都开始于2012年，2013年是业务突飞猛进的一年。据媒体报道，截至目前共有67家基金管理公司成立子公司，其中60家子公司开展了专项资管业务，管理资产1.38万亿元。其中房地产是主要业务之一，尤其在2013年下半年，随着市场对基金子公司的逐渐认可，业务拓展也变得容易，再加上从信托行业大量挖角，人手和经验都更加充足，因此基金子公司在2013年下半年的主动管理项目也比较多。

相比于通道项目，主动管理项目要承担的责任更多，一旦在项目管理上失职失察，要进行赔偿。

而这些项目大都为一年期，因此，部分基金子公司人士认为，2014年下半年，不排除有基金子公司项目出现需要赔偿的兑付危机，给基金子公司带来损失。由于基金子公司没有注册资本要求，许多子公司的注册资本仅有2000万元，一旦出现兑付危机需要赔偿，后果不堪设想。这也是基金子公司近期越发谨慎的原因。多家子公司人士透露，今年开始做主动管理项目较少，几乎全部是在做通道业务。

也有基金子公司人士认为，和信托不同的是，基金子公司没有刚性兑付的行业传统，如果在评估、尽调等方面能严格执行，并且即使披露项目信息，保证有足额的抵押资产可以处理，做到“卖者尽责”即可。