宅基地换房需要“防”什么

原标题：宅基地换房还要“防”什么

“宅基地换房既有合理成分，也存在问题。”日前，国土部副部长胡存智在“2014中国城镇化高层国际论坛”上如是说。因部分试点宅基地换房城市操作的不规范，腾退出来的宅基地引发小产权房滥建等多种新问题也让各界对宅基地换房的合理性产生质疑。胡存智已明确表示，国土部不仅不反对宅基地换房，反而已经在推动这项工作了，为政府的态度确定了基调。

为什么推进宅基地换房

用宅基地换房成为了近年来不少城市趟路新型城镇化的一大主要途径。所谓宅基地换房，就是农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，无偿换取小城镇内的住宅，迁入小城镇居住。在胡存智眼中，宅基地换房的合理性就体现在农民的财产被转换成房子了。

此前，全国最早进行宅基地换房试点的天津市发改委副主任委员邵宁曾表示，宅基地换房实施前，天津城郊农民宅基地非常分散，占地较多，宅基地集中以后统一建设房屋给农民居住就能节约出很多土地，“与原先的面积相比，宅基地换房后能节约1/2-2/3的土地，大大提高了土地集约化程度”。邵宁称。中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强也表示，早年间，一家一户自行在宅基地上建设的住房通常都以平房、小院为主，最多也就是两三层的小套房，非常容易形成土地浪费和无序建设的问题，由政府选定开发商建设类似城市住宅一样的楼房，对于土地的利用无疑更充分了。

而目前正在进行宅基地换房的辽宁省抚顺市市长栾庆伟从更宏观的角度表示，在推进城镇化过程中，政府会面临资金、户籍、基础设施建设等瓶颈问题，结合实际来看，宅基地换住房是有效解决这些问题的一个办法，即把老百姓宅基地连地带房子进行价格评估，或者政府、开发商在集体建设用地上投资盖房子后根据这些房屋的价格、面积为农民分配一定面积的住房，以此来提高土地利用效率和质量。“在引导农民逐渐进入城市的同时利用腾退出来的土地发展经济，比如建设工业园区、基础设施或公共服务，会令城镇化进程推行得更加顺利。”栾庆伟坦言。

换房过程中需要“防”什么

将宅基地换房后，下一步，如果要令其中节约出来的土地增值，邵宁认为，主要的两大途径就是用于商品房开发和示范工业园区建设。实际上，虽然土地被“换”出来了，但问题也随之一起被“唤”出来了。“如何能让宅基地保障作用，即本集体经济组织成员所拥有的这种作用能够继续保持，同时又能够适应市场需要是宅基地换房要解决的关键点。”胡存智坦言。

陈国强告诉北京商报记者，现在正在做宅基地换房试点的城市都基本规定，腾退、节约出来的原宅基地作为集体经营性建设用地，可以复耕或用做其他用途，但就是不能做房地产开发，因为一开发就会产生小产权房，为小产权房的无序建设提供新的机会。

“但如果不做房地产开发，而用做工业、旅游用途，其实并不能带来多大的经营效益，节约出来的土地增加的租金等收入分摊到每个农户身上微乎其微。”亚太城市研究会房地产分会副会长陈宝存坦言。因此，由于从中央到地方都还在寻找利益最大化与有序建设方面的平衡点，有消息称，不少地方政府开始有意地放慢了宅基地换房的速度。

此外，近年来，多项政策都强调，宅基地换房要充分尊重农民意愿。陈国强坦言，这是由于此前多地都曾出现农民不情愿地“被上楼”现象。“农民原本可以利用自己拥有的宅基地建院子，晒麦子等农业劳作都可以在院子里进行，用宅基地换了住房之后，农民不仅要自己解决这些农业劳作问题，还常常受到配套设施和服务欠缺的困扰，而且增加了不少生活成本。”陈宝存表示。据悉，山东省平原县王庙镇王庙村此前还发生过农民搬上楼之后两年，小区都没建围墙、大门的情况，居住安全无法得到保障，甚至连物业都没有。

宅基地换房的政策实施进程

■2005年天津市华明镇成为国家首批宅基地换房试点。

■2008年十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》提出，农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。

■2009年《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》出台，明确规定土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。

■2013年十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。