不动产登记灭火房价

原标题：不动产登记灭火房价?

不管愿意不愿意，不动产统一登记已经近了。

按照国土资源部部长姜大明最新的表态，今年国土部将在6月前提出不动产登记条例，建立不动产部际联席会议制度和不动产信息共享平台。

掐指一算，距离条例出台的大限只有一百多天，在不动产登记渐行渐近之时，市场似乎已经出现反应。

3月18日，国家统计局发布2月份70个大中城市房价数据，北京二手房价停涨，这也是2012年5月环比下跌0.1%后，北京20个月来首次下跌。除此之外，杭州、常州等二三线城市已开始甩盘或大幅降价促销，一线城市楼市也出现降价信号：万科北京新盘降价入市。

六月“登记”

住房信息系统联网工作早在2010年就已启动，是谁阻碍了工作开展?住房信息联网还需要几年

何谓不动产登记?不动产登记是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上是产生司法效果的事实行为，而非登记机关的行政管理行为。

2013年11月20日，十八届三中全会后的会议上李克强提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”，民众和媒体马上从中解读出“反腐”“控房价”等效果。SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”

其实，在不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作早在2010年就已启动，但进展并不顺利。2010年下半年，住建部提出要对40个重点城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控。截至2012年5月17日，全国仅有广州、福州、厦门、南京、无锡和苏州6个城市宣布信息系统与住建部联网。2013年2月，住建部相关负责人公开表示，40个城市的住房信息联网完成。按照住建部设想，去年6月底住房信息联网工程将扩展到500个城市。目前这一目标依然难产。

显然，住房信息联网比预想的要难。有报道援引一位接近住建部的人士称，联网的城市已经超过60个，但远未达到500个。

此前，住建部部长姜伟新曾在一次内部会议上坦承，住房信息联网比预想中要难得多。

多位专业人士认为，住房信息联网之所以迟迟难以有进展，主要是“利益集团的阻力”所致，道理很简单，因为技术层面不存在任何难题。

全国两会期间，姜大明对外表示，今年要建立不动产部际联席制度，编制统一调剂，6月出台《不动产统一登记条例》，从现在至6月大限仅有3个多月。

据媒体报道，国土部已选择了南京、宁波、郑州等几个城市作为试点，上述试点城市已经将试点工作列入政府工作计划。

房价松动

在距离不动产登记条例出台的一百多天里，房价会怎么样?从市场信息看，松动向下已初显端倪

福建，石狮。世茂·摩天城第二期开盘。

“我们二期的楼盘开盘价大约在1万元/平方米，周边的楼盘房价在8000元左右，即使我们的房价比周边楼盘高出不少，也已供不应求，前期蓄客已有500多。”世茂·摩天城的销售经理黄峰告诉记者，世茂·摩天城第一期开盘更火热，前期蓄客2000多人，但只开盘200多套，没办法，只能摇号。

世茂·摩天城是世茂集团董事局主席许荣茂在老家福建石狮打造的超级大楼盘，投资达200亿元，征地2000亩，盖楼面积达300万平方米。

“我觉得房价还可以，还能接受。”来看房的温先生表示，摩天城开盘后，周边的楼盘有一些降价，从8000元多降到6000元，但他更看好世茂·摩天城的环境，所以决定在此置业。在售楼预约处，记者看到一些客户排起了小长队，似乎1万元的房价，在石狮人眼里，并不算什么。

上海，浦东。我爱我家浦东店。

“我正带客户看房子，现在销售又开始好起来了，甚至出现6个人争一套房子的现象。”房地产中介公司上海我爱我家浦东一店面的置业顾问胡先生告诉记者，现在上海的二手房市场又开始热起来了。“我们最担心银行贷款下不来，目前为止，还没有贷不下来的，但有推迟半个月至一个月的现象，如果贷款停了，房价就可能下来。”胡先生告诉记者，据他了解，其他一些中介出现了银行贷款下不来的情况。

可和胡先生形容的火热场面不一致的是，作为马年的首场房展会，3月14日-17日举行的“上海之春”房展会人气不足，多数品牌房企集体缺席，与往年相比，今年的房展会特别冷清。

去年因上海自贸区效应而房价飙涨的外高桥板块风光不再。有媒体报道称，目前在外高桥板块内，无论是“老公房”还是次新房价格，较1月同期都下滑了1000元/平方米左右。自去年12月起至今，外高桥板块整体陷入“量价齐跌”的窘境。

北京，2月。

和上海同样低迷的，还有北京的房地产市场。中原地产研究部统计数据显示：3月上半月，北京新建住宅合计签约套数为3346套，二手房住宅合计签约3906套。累计签约7252套，创造了北京楼市近6年来的最低值。

而有统计数据显示，截至3月13日，已经有30家品牌房企公布了前2个月的销售业绩，其中2月份这30家房企销售业绩合计为665亿元，环比1月份的1082.88亿元大降39%。而这30家企业中，有16家企业前2个月的销售业绩出现了同比下调。“目前来看，国内的房地产市场确实没有以往那么景气。”克而瑞研究中心研究总监薛建雄如是认为。

影响几何

不动产登记对房价影响，在于能在多大程度上的逼出空置房入市。有人认为，全国有6800万套空置商品房，但也有人不承认这一数据

那么，《不动产登记条例》出台对房地产市场将意味着什么?房产税等相关配套政策将很快出台吗?房价将因此下降吗?

此前，作为中国房地产界的舆论领袖之一，潘石屹公开表示，不动产登记条例出台，将使房价大跌。业内人士分析，不动产登记可以挤出部分二手房，降低二手房价。

“《不动产登记条例》的出台将产生深远影响，它将提升房屋使用效率，有利于政府提高对房地产业的管理水平，但不会对房价产生直接的作用。”薛建雄认为，《不动产登记条例》能进步一步解决产权模糊的情况，通过全国性的住房信息联网系统，有关部门不仅能有效监控房地产投资的资金流向和楼市销售等运行情况，同时还能通过监测实时的数据，进行准确的统计分析，进而制定相关的引导措施。例如针对房产税的实施、空置房的税收等系列问题，总之，有助于楼市的“精确管理”。

2013年底，中国企业资本联盟主席杜猛曾表示“全国有6800万套空置商品房，中国住房市场总量已经过剩。”

事实上，无论是国家统计局还是国土部门都没有公布过空置房数据。而类似的全国性数据近几年只出现过一次，即2010年国家电网公司在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。

那么，《不动产登记条例》是否会像公众要求的官员财产公示一样，产生可能的负面效果?

对此，薛建雄认为不太可能，因为即使官员有多套房产，也很可能不是以自己的名义买房子，所以《不动产登记条例》即使启动，估计只能显示出全国楼市的整体情况。

与房产信息登记同样受注目的，就是房产税了。2014年是否会出台房产税的相关立法?

日前，在某论坛上，国家税务总局前副局长、联办财经研究院院长许善达表示：“在重庆和上海试点的房产税是在所有房地产其他税收不变的情况下，在居民的保有环节上加了一个税。现在财政部的新提法是要在减少交易环节税收的情况下来增加保有环节税，这个模式和原来的模式完全不同了。原模式已经被相关方面废弃。”

十八届三中全会明确的改革任务是房地产税立法，即把地产和房产合在一起。许善达认为这意味着上海、重庆试点的房产税方案已经到此为止了。

对于新提出的房地产税，许善达认为立法难度很大，“一个财产税种，涉及居民和政府两个财产主体，没有见过这样的税，市场经济发达国家也没有这样的税。”两个财产主体是指，房屋所有权属于居民，土地所有权属于政府。他表示，这需要理论和法学研究，要解决理论上怎么能设计出这个税来，法理上怎么说得通，两方面都解决了才能起草房地产税法。

“最大的阻碍就是意见不一致，而且体制内明显意见不一致。”财政部财政科学研究所所长贾康认为，应该加快房地产税立法，但全面征收房产税目前不存在可行性，应该回到现实，先从高端物业开始征收房产税。

房企百态

房企怎么办?王石说，“非常不妙。”蔡雪梅却说，马年还要超高速发展。总的来看，房企对外表态，都是信心十足，心里有多担忧，只有自己清楚

目前成都、广州、南京、杭州等一系列地方都出现了楼盘降价促销的现象，《不动产登记条例》等政策也将出台，因此，不少业内外人士据此认为，今年将是中国房地产业的转折年。

“非常不妙。”万科董事会主席王石如此预测2014年的楼市，而针对李嘉诚抛售其在北京、上海物业的事件，王石也在微博上提醒近1300万粉丝，“这是一个信号，小心了!”

不过，房企内部不全部是悲观派。

“我们今年的销售目标是800亿-1000亿元。”3月16日，在世茂集团2014年首个重大战略——“创业家·云学院”正式创立的发布会上，世茂集团副总裁蔡雪梅透露了世茂集团要在马年超高速发展的目标。2011年，世茂集团的销售不过300亿元，2012年则达到460亿元，2013年世茂的销售额达670亿元，而今年则欲达1000亿元，如果该目标实现，意味着世茂集团将连续三年销售额增速超过50%。

“其他房地产企业需要转型，但世茂不需要。”蔡雪梅表示，“创业家·云学院”是世茂的重大战略选择，“转型与升级已经成为中国房地产企业的必选项。世茂集团将‘城市进化先行者’和‘生活方式服务商’作为战略目标，一直探求如何将企业的核心价值向软性服务延伸。‘创业家·云学院’的创建正是基于这一战略目标而生。”

上海另一家房地产公司同样欲在马年大跃进。绿地集团将其2014年销售目标定位2400亿元，比2013年增加近50%。而去年，绿地销售额的增幅为53%。

碧桂园去年销售额翻倍，跻身千亿军团，全年合同销售金额达1060亿元，同比增长超过120%，2014年，碧桂园将销售目标定为1280亿元，预增20%。

3月17日景瑞控股有限公司宣布，2014年合约销售目标为128亿元，较其2013年82.6亿元的销售额，增长同样超过50%。

不过，今年将增速主动放缓的房地产企业也不少。

日前，中海地产宣布，2014年的销售目标为1400亿港元，相比去年1385亿港元的销量仅增长1%。恒大地产在去年迈入了千亿军团后，将今年销售目标定为1100亿元，较2013年目标高出10%。

“看多”者众

经济下滑、不动产登记等，房价真的面临拐点了?多数分析认为，中国正进行城镇化建设，三四线城市现有的过剩房子，都会在城镇化浪潮中消化掉，这也许是房企最愿意听到的消息

对于房企的乐观，知名学者马光远对外表示，“这种乐观现在也是一种心惊胆战的乐观，从某种层面来讲有给自己打气的味道在里面，每个人都意识到有一天中国房价肯定会停止上涨，甚至会下跌，2014年很多的因素让大家感觉到风雨欲来的感觉。所以，开发商本身可能没有他们表现出来的那么乐观，2013年的一些统计数据让人非常害怕，比如说房地产的到位资金占社会融资额的比重超过70%，住房待售面积超过5亿平方米，现在在建面积66亿平方米，所以这些数据本身实际已经很大。如果有一天中国的房子出现过剩，这种风险比现在许多行业的产能过剩问题要严重，因为房地产本身对中国经济的影响已经非常大，其产值已占全国GDP比重的15%。”

“2014年的房地产开发商日子会比较难过。”薛建雄认为，今年可能不好卖的楼盘会降价10%-20%，好卖的楼盘可能会涨价10%-20%，一年下来，涨跌或许会大致相当，但房地产开发商的利润会大幅下降，因为地价上涨猛烈。

“我们好多地块想买，结果都拍不下来，价格太高，如果硬要拍下来，肯定不赚钱，不知道别人是怎么拍下来的，他们怎么能做得下的?”一家大型房企的品牌经理张女士如是感叹，现今的房地产真是“面粉”比“面包”贵。

财政部数据显示，2013年全国国有土地使用权出让收入高达41250亿元，这创出了土地市场有史以来的新高。

不过，目前拍地的热情似乎有所下降。3月3日，上海易居房地产研究院发布了《2014年2月份典型城市土地成交报告》。2月，10个典型城市土地成交建筑面积2160.7万平方米，环比下降18%，同比增长2.5%;土地出让金收入775亿元，环比下降46%，同比增长50.2%;土地成交均价为3587元/平方米，环比下降34.2%，同比增长46.6%。

对于房价的今后走势，薛建雄表示，眼下的开发商的一些降价未必会持续，到四五月份，又会有一批基建项目将获批，这是政府在托市，肯定会拉动房地产等相关市场。与此同时，他强调，中国正进行城镇化建设，有一大批的房子会被拆除，三四线城市现有的过剩房子，都会在城镇化浪潮中消化掉，所以不必对房地产的未来过于担心。