4S店“渐行渐远” 爱车保养何去何从

业主：

租金难抵土地闲置税

“有效的合同期早在今年7月1日就已经结束了，”中山市俊诚房地产开发有限公司律师成东红接受记者采访时表示，俊诚公司在合同有效期内，为胜达公司的经营提供多方面的支持。现在俊诚公司正在进行房地产开发施工，俊诚公司直到合同到期之后才要求收回土地使用权，而且在此之前已经多次书面通知胜达公司。胜达公司声称有续期至2019年6月30日的租赁合同，却迟迟无法出示合同原件，更无法说清楚包括签订合同的具体时间、双方签订合同的具体经办人等。

“我们也是没有办法，才要急着收回土地，按照中山市闲置土地处置实施办法，闲置超过一年未满两年的土地，将统一按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置税，土地闲置超两年的，将依照相关规定收回土地使用权。”成东红告诉记者，中山胜达在土地报建方面手续不健全，私下搭建了一些建筑物，汽车4S店没有报建该地块自然就处在土地闲置状态。该地块共178亩，除正在首期开发的30多亩土地，剩下的土地都要加强开发力度，否则就要承担巨额土地闲置税，这远不是4S店租赁金可弥补的。

据了解，中山已经发生数起4S店与业主方因为租赁产生的纠纷。近日，位于小榄菊城大道汽车商圈黄金路段的小榄创世纪日产4S店与物业租赁方永宁社区，因为汽车场地租赁问题日前产生分歧。业主方甚至组织治安、建设、物业等部门的人员到4S店直接焊接围栏，进行场地区隔。小榄创世纪日产4S店相关负责人陈绍兴接受记者采访时表示，双方产生分歧的核心问题就是由汽车场地的租金引起。

矛盾：

租金难以满足

业主方的期望

随着中山汽车市场快速发展，经营成本增加是不争的事实。从中山胜达此前签订的合同来看，2004年7月1日至2014年7月1日，租金为前五年每平方米3.5元，后五年每平方米3.6元。而另一家同样处在纠纷之中的小榄创世纪日产4S店原租赁地块合同于2015年11月期满之后，租金价格才升至8元每平方米。小榄永宁社区认为，其租赁合同比新租的地块价格明显偏低，不符合签订常规。

而小榄创世纪日产4S店相关负责人陈绍兴认为，小榄创世纪日产是最早进入菊城大道从事汽车销售的4S店，十年前这里还是一片荒芜，现汽车商圈逐渐成熟起来，就要对最早进入商圈的车商加多租金，这太不厚道了。

“2013年起，菊城大道两边汽车场地租金已全面执行每月每平方米不低于15元，”小榄永宁社区副书记伍锦华说，目前菊城大道两边的汽车租赁用地，达到10万平方米，且供不应求，已经形成浓厚的商业氛围。

对于广汽丰田的老车主来说，说起广汽丰田，这批车主首先是想到该店是在105国道坦背段，该地段4S店林立，与西区汽车一条街遥相呼应。该店作为广汽丰田中山第一家4S店在2012年搬移至中山长江北，如今的原地址已经变成一个房地产项目配套的商业综合体。记者了解到，该商业综合体无论是每平方米的租赁价格，还是整体的商业面积，其创造的商业价值较4S店有着天壤之别。

而最近闹得风风雨雨的中山胜达4S店逼迁址事件，业主方同样也是在重点将土地进行房地产开发。业主利用商业综合体来全力挖掘土地的价值，使得土地价值能够得到最大化。

应对：

本土车商：买地建店或加入汽车城

小榄创世纪日产4S店相关负责人陈绍兴表示，中山创世纪汽车集团作为中山地区汽车4S店拥有数量最多的汽车集团，共经营8家汽车品牌，11家汽车4S店，共计14个运营网点分布在中山各大经济活跃的镇区，公司也主要是以购地建店为主，目前只有三家4S店的用地是租赁经营。其中以小榄创世纪日产4S店的用地租金为最贵。

“2000年的时候，中山可以用来作为汽车4S店建设用地销售价格约在25万元一亩，现在至少要250万元一亩，靠近主干道的地块，已达300万元一亩。”陈绍兴表示，14年时间已经涨了10倍，土地的价值大家都已经看到，因此现在的人很少卖地了。

中山富茂作为本土的另一家较大的汽车集团，在今年年初也大手笔购买了上汽名爵、东南三菱，以及比亚迪城市展厅的用地。该地块约20亩，花费7000多万元。

而中山本土汽车经销商中山市金宁实业有限公司，历经30余年的开拓与发展，目前业务涵盖汽车服务、物业租赁等板块。旗下的汽车板块下有汽车4S店9家，机动车检测中心2家，机动车培训中心2个。2012年，中山东部和北部分别新规划金基和金宁两个大型汽车城，都是由金宁实业有限公司投资创办，金基汽车城初期规划面积250万平方米，城内外已落成12家汽车4S店，该汽车城拥有700米的专业环形试车场、卡丁车场等配套，第二期将规划二手车超市，总面积将达6万平方米。

去年初刚奠基的小榄镇金宁汽车城已于今年正式营业，将打造成全省功能最全的集新车、上牌、检测和汽配市场为一体的大型综合性汽车交易市场。中山市金基汽车城副总经理梁春说，早期在中山租赁土地经营4S店的经销商，目前都在面临续租或者重新找场地运营的选择，在汽车市场越来越激烈的情况下，单一品牌经销商具有投资大、抗风险低，以及盈利能力下滑的特点，只有加入汽车城，单品牌抱团作战，才能在激烈的市场竞争中，保持更多优势。

业主方：整合资源让土地价值最大化

在中山经营汽车品牌多年，随后将早期购买的土地建店经营4S店，又转租给其他品牌做的李涛，可谓是“华丽转身”。李涛表示，上世纪90年代末，几个股东就购买了位于中山六路的一块商业用地，并建了一家自主品牌4S店。李涛表示，2000~2010年，是中国汽车行业快速发展期，中山的汽车市场刚刚起步，市场还是卖方市场。

“2012年，中山的汽车行业还是处在一个上升期，通过十年的积累，我们经营的汽车品牌在中山已突破上万的客户保有量。”李涛表示，正是这个时候，他们退出自主品牌代理权，转而把黄金地块转让给豪华品牌做。李涛坦言，这样做主要是因为自己作为汽车行业多年的从事者，对汽车市场未来的发展方向看不明白。随后将原来经营自主品牌的4S店租赁给国际知名的豪华品牌来经营，期限是15年。

我们的土地是一块商业用地，而不是工业用地，其价格也相对工业用地要高，当时购买的价格大约100万元一亩。既然是一块商业用地，为什么不早点开发出来出租或者出售物业？李涛表示，“这是一块商业用地，但考虑到中山的城市人口和发展规模以及市场环境，我们认为这个地块现在还不适宜，也许在十年之后开发，会更加有价值。”

现在这块土地的市场价格已经达到3000万元，并且与国际豪华品牌合作之后，通过整合资源，也利用国际品牌的强大品牌度和知名度，这块地银行评估的商业价值达到1亿元，“我们可以从银行轻松贷款6000万元，这不仅更好地挖掘了土地的价值，而且充分地利用和激活了资金。”

提醒：

车主何去何从？要适应分类养护

中山市汽车流通协会会长吴灏认为，汽车市场就是因为有了充分的竞争，才能让汽车产业更加健康快速地发展，车主才能享受到更加贴心的服务，这也是汽车行业一直向前发展的原因。车主吕小姐表示，车辆只要过了质保期，在哪里维修都是一样。

现在都习惯了去4S店保养，也习惯了4S店的布局、服务和氛围，如果4S店搬迁至更加偏远的地方，车主应该会考虑就近保养。中山市汽车维修与驾驶员培训协会理事范良寅认为，现在的客户忠诚度还没有达到随店转移的地步。另外，各种小型的急修店和精品店，逐步也走进社区，一些简单的换机油，就可以在家门口享受到服务，这部分售后的利润将由这类小型店来分得。当然，涉及到比较专业的维修和技术问题，车主还是会选择到4S店去维修。　　（文/记者潘斌图/记者罗知锋）