青岛刮起商铺“返租风” 谨防商铺变“伤铺”

商业地产运营之初，经营权商铺以独特的产权与经营权分离概念受到投资者的青睐。商铺业主出于投资目的，将有产权的商铺通过发展商进行统一经营，从中获得定期定额的投资回报，即称为“商铺返租”。

记者了解到，住房限购以来，商铺投资在岛城火起来。而自去年开始，越来越多的项目在发售的时候都选择带租约销售，一时间，“商铺返租”风靡岛城。

据了解，商铺返租在国内商业地产市场已经早有先例，其中有不少大获其利者，当然也有不少失败的案例，著名的“伟国事件”就是一个典型。业内人士表示，商铺返租是一件利益与风险并存的事情，投资者切勿盲目乐观，建议买商铺前先做好风险评估。

岛城商铺“返租风”盛行

近期，记者走访了李村商圈、CBD商圈等地发现，一股商业地产“返租风”正悄然兴起。

在李沧区夏庄路上，乐客城商铺销售处外面巨大的宣传海报非常引人注意，“这三年，我养你，最高送你247万元”、“首付58万元起，年回报率8%”等宣传语很能够引起投资者的兴趣。记者咨询了相关政策，一位工作人员表示：“您在我们这里购买商铺，每年可以获得7%的返租回报率，3年内可以返还率高达21%。”据了解，该项目商铺类型从20平方米到300多平方米应有尽有，集餐饮、服装、娱乐、休闲于一体，产权为40年。据销售人员讲，目前已有90%的商铺出租完毕。“以最小面积20平方米的商铺为例，售价是140万元。您只要交了钱，后期运营就不用操心了，只等坐地收钱。”销售人员的说法让很多投资者动心。

像乐客城这样的商铺“售后返租”现象并不是个例，除了中防商街、鲁邦国际风情街、海牛中央广场、紫檀山大酒店等多个项目都有“售后返租”身影。

记者又咨询了几家商业地产项目了解到，敦化路与连云港路交会的海牛中央广场的返租政策是，置业者购得商铺之后，交由中央广场统一管理，分不同年限返还租金。其中中心圆商铺返6年，商业街返8年，年投资回报率约为8%~9%。而中防商街商铺均价则是2.8万元/平方米，购买返租5年。

宣传口号诱人切勿盲目动心

业内人士表示，所谓的“商铺售后返租”是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，并按约定时间支付给小业主固定的租金。目前，在青岛，一般年返租回报在5%~10%之间，返租年数在3年~20年不等。

记者了解到，目前，不少商铺推出的年返租率为5%以上，8%~10%的回报率也不乏其人。但业内人士表示，目前，我市市场上大多数商铺的租金暂时达不到这个回报率。据了解，目前我市市场上采取的招商策略一般是先以较低的租金引入主力店或若干一线品牌，租期3~5年不等，借助这些品牌的影响力，再向其他商家进行招租。由于合同当中约定了每年一定的租金涨幅，因此，随着商场逐步成熟，租金也可能逐渐提升。但现实情况并不是都像看起来的这么美好。“商铺返租其实存在很多不诚信的现象。”某地产界人士告诉记者，面对供过于求的供应量，不少开发商为了达到销售目的，往往会过度夸大商铺的投资前景，并通过高回报率来引诱投资客，而所谓的回报只不过是虚高价位与实际价值“补差”游戏而已。这种极具诱惑力高额资金回报率的“返租”概念令不少投资者冲动出手。这是诚信缺失的表现之一。诚信缺失的另一个表现是，在销售成功后，开发商标榜的“统一经营”就变得形同虚设。大部分任由业主们自生自灭，经营好了，算小业主们运气好；经营差了，满租到期后就把烂摊子丢回给业主。这也是造成售后包租出现严重后遗症的重要根源。

谨防商铺变“伤铺”

投资专家介绍，经营权商铺是一直以来都很流行的所有权和经营权分离的一种商铺产品形式，主要表现为商铺业主出于投资目的，将有产权的商铺通过发展商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。当集团资金流充足，投资回报能及时兑现，大家皆大欢喜。过程中最大的风险在于，一旦由于集团资金链条出现任何问题，导致投资回报开始没有及时兑现，投资者极易出现恐慌的心理，而恐慌情绪是十分容易感染的。当投资者决定讨要投资时，整个事情的结局已经注定将是一个悲剧。“伟国事件”就是一个最典型的案例。

为避免“伟国事件”重演，专家指出，在购买商铺的时候，要看商业项目大产权证是否齐全，销售面积和开发商自持面积是否都在产权证范围之内；其次，要看发展商、代理商和经营团队实力，因为这是环环相扣，任何一个环节出问题，投资者利益都有可能受到损害。实力派房地产代理公司的每个项目都会选择有实力的发展商作为合作伙伴，商铺返租的方式，最终目的都是要保证投资者利益，实现双赢。

记者了解到，针对带租约商铺市场，相关部门也先后出台了不少文件加以整治。如国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，国家建设部又对当时再度盛行的“返租经营”再次发文，明确“售后包租”、“承诺回报”等为房地产广告明令禁止的内容。针对这种禁令，不少开发商的返租其实是“打擦边球”或者玩文字游戏，如开发商企业为了逃避这一风险，往往指定第三方法人或者开发商指定的第三方公司利用这些方式销售房产。

此外，根据目前最高人民法院针对非法集资犯罪的司法解释，售后包租等房地产交易行为也将被纳入非法集资范畴，最高可判十年有期徒刑。开发商往往解释成为所销售的产品为已经建成的小区裙楼商铺，或者不属于预售范围内的二次房产交易。总之，商铺带租约销售不只是岛城市场独有，但都面临一定的政策风险。