“单独二胎”搅动楼市 开发商研发新户型

原标题：“单独二胎”新政搅动楼市开发商正在研发新户型

11月中旬十八届三中全会发布“一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子”的新人口政策，加上大部分是独生子女的8090后进入婚育期，今后双子女家庭将越来越多，居住需求随之产生变化。业内人士预言，三房、四房等多房型或将成为主流。记者采访中发现，政策公布才半个多月，敏感的开发商已经开始调整思路，考虑增加多孩家庭的户型设计；设计院着力研发适合双子女家庭户型；子女人口比重增加，儿童房的布局产生新趋向。

大户型销售速度加快

首次置业的年轻人开始考虑如果要生两个孩子怎么办？“家里多了个小孩，多出来的东西真是不得了，在家嫌客厅太小，出门嫌汽车后备厢不够。”已经有一个7个月大孩子的王爸爸总是这样抱怨。相比一般的家庭，王先生现居住的房子已经不算小，一百多方的三房，这总比挤在五六十方的房子里宽裕得多。自“单方独生子女可生二胎”这一政策放开以来，就有不少人在谈论，在换房成本如此高的城市中，二胎政策的放宽，是否意味着更多有资格生二胎的人，在换房、买房的过程中会更倾向于大户型呢？

这一段时间，虽然楼市整体成交持续低温，对于总价较高的大户型而言，成交速度自然不如刚需。不过，近期刚开盘的望江府，却让不少人眼前一亮。

11月30日，位于钱江新城的望江府开盘，在经历预售证难领的风波后，望江府顺利开盘当日去化约八成。对于单价逾四万的楼盘而言，有这样的销售成绩实属难得。采访中，记者发现，前来购买望江府的客户中，大部分都是三口甚至五口之家，当然也有不少父母为孩子买婚房。“我女儿现在1岁多，我买这个楼盘除了看中它的位置外，更重要的是学区。而且现在二胎政策放松了，我们就一直希望再生个小孩，这样一来，学区就更重要了，毕竟换房成本太高，两个孩子都能在这上幼儿园和小学，也让我省心不少。”周女士买下的就是望江府139平方米的房子。

开盘现场，有不少像周女士这样的购房者，为自己孩子买学区房，也有不少在四季青做生意的父母，为孩子买下了婚房。尽管“二胎”政策刚刚放开，但在买房过程中，确实有不少人把这一要素考虑在内了。“二胎政策放宽后，对于有经济实力的人来说，买大一点当然是没错的，但是选择户型最主要还是跟总价和买房者的经济实力挂钩。”望江府项目负责人邵佳如是说。

除了新开的望江府外，不少已经开盘的楼盘，近来大户型去化的速度也比前段时间快了。绿城旗下的西溪诚园、明月江南这两个项目，面积在130多平方米、200多平方米的房源是面积段中去化最好的。“接下来，可能会针对家庭有两个小孩这样的情况做一些产品设计。”西溪诚园负责人黄程侠介绍说。

除了上述总价较高的大户型房源近期去化速度加快外，刚需楼盘中的中大户型房源也受到了购房者的关注。天阳·尚城国际、新湖·果岭、远洋·心里等项目近来都有不错的成交。

刚需购入小户型有悔意，想换大房源

100-130方首改户型或被带热

某楼盘正在交房，其项目负责人透露，原本买了90平方米两房或者三房的刚需，有部分后悔了，认为不如当初买110平方米的大户型。“有点悔意的首次置业者，是考虑了以后增加人口的可能性。”这位负责人告诉记者。

“一方面是未来家庭会增加人口，另一方面二套最低首付增加，购房成本提高，两者因素叠加将助推中大户型的成交。另外，刚需产品的功能区间将增加。”东田房产副总刘芳认为，二胎新政发布不久，从目前需求来看，还没有马上大范围表现出来。但可以预见的趋势是，房子居住时间比以前长，户型需要优化。地铁1号线翁梅站附近，东田房产正在开发怡丰城项目。楼盘首期小户型主打多房，85平方米设计成了三房，99方有四房，迎合多房型的需求趋势。

从市场面看，多房型产品在近期已浮出水面。90方小户型中，三房一卫是标配，更有开发商将90方设计成三房两卫、甚至是四房，把小户型设计到了极致。事实上，刚需对90方设计要求更高。即将在本月首次推出房源的万家名城售楼处，89平方米的户型有两个卫生间，刚需十分青睐。城东的紫玉福邸也即将开盘，推出的90平方米边套做到了四房，其中一个房间是设备平台加天井改造成的。据销售人员称，交付后开发商会统一安排建造。尽管各个房间空间比较局促，但总算可以给三代大家庭居住了。

“二胎”放开后，有业内人士预言，刚需面积段将出现两极分化。一个仍然是90方小户型，需求主流是三房两卫或者四房，另一个是为今后双子女考虑，第一套房就购买120平方米以上的中大户型。以天阳·尚城国际129平方米为例，在户型的设计上做到了四房两卫，赠送面积多达12平方米；万家名城127方、139平方米同样做到了四房两卫。其项目负责人徐璐告诉记者，近期来看房的多数客户都对这两个户型表示满意。

“此前100-130平方米之间的房型，定位在首改需求。将来中大户型极有可能成为刚需主流，逐步被庞大的刚需市场带热。”一位开发商预言。

 子女成为家庭核心

“已经有两三家开发商跟我们接触过了，想增加一百零一点的面积段的房间数量，是因为考虑到二胎放开后，家庭人口会增加。”华正建筑设计院院长徐毅透露说，有些开发商政策敏感度很高，结合新政策，对设计院提出房型设计新要求。

这段时间，徐毅已经连续接到几个开发商咨询电话，探讨小户型多房的可能性。“现在90方三房一卫是必须的了，两卫设计增多；还有一种趋势是，100-130平方米之间的首改户型，从三房变成四房。”在徐毅看来，增加房型，尽量减少公摊面积，增加可变面积。可变空间是指开发商通过设计入户花园、阳台、挑高露台甚至挑高卧室、入户客厅等方式，将这部分的建筑面积不计入容积率，作为赠送面积。开发商常常将这些可变面积，做成书房或者次卧，增加使用空间。

除了增加可变空间，还从调整功能区入手。徐毅发现一种新现象，目前“85”后为主流的年轻刚需，对储藏室需求弱化，或者把汽车后备箱作为一个流动的杂物地。这样，原本储藏空间可腾出来设置房间。

以往排屋、别墅儿童房常有的套房设计将逐步运用到公寓内。业内人士认为，今后家庭人口发生变化，双子女家庭对儿童空间要求更高，比如儿童房内设置卫生间，使用起来方便、安全。

“跟几年前设计理念比，现在儿童房设置上已经有变化了。”在协安房产营销总监胡军辉看来，儿童房在空间布局上已经有了理念上根本的变化。“原来儿童房有附属性，布局安排中，习惯性把儿童房设置在北面，或者是书房兼儿童房。现在，购房者更希望把儿童房放在南面，沐浴充足阳光。”

胡军辉介绍说，这些变化体现在：小户型中尽量保证三开间朝南，家长和小孩房间设置在南面，卫生间靠近卧室，方便安全；大户型注重多个套房设计，以前是只有一个主卧带卫生间，现在会增加到两个，甚至三个套房；还有一类大户型则考虑主卧套书房设计。将来二胎出生可把书房暂时作为小宝宝的卧室，方便家长照顾，这些因素都是以孩子为核心考虑的。另外，现在对儿童房设计还加入了安全因素。比如，儿童房不连通阳台、露台，飘窗。

采访中，不少开发商都有相同的观念：“单独二胎放开后，子女成为家庭人数较多的成员，儿童房的设置更为核心了，所以楼盘的户型还需要不断地优化。”