京土地新星 朝阳东坝或成新“豪宅区”

原标题：北京东方又亮土地新星 朝阳东坝或成新“豪宅区”

新华房产北京11月27日讯（记者王飞）朝阳区东坝可谓是2013年北京土地市场上的“后起之秀”。11月4日第一次“出货”，就以总价21亿元的好价钱，落入保利首开联合体袋中。11月21日，该区域第二块体量更大、性质更佳的住宅用地，则被“财大气粗”的恒大豪掷51.35亿元、以配建1.69万平方米限价商品房和11.2万平方米的自住型商品房斩获，一举成为全京今年截至目前的总价地王。今日，东坝南区将再有一块二类居住用地进行拍卖交易，体量与保利首开获得的那块大致相同，高价成交几成定局。不少业内人士所见略同：继通州台湖、朝阳孙河后，东坝是北京东部又一颗初升的区域新星，未来将是新一块“豪宅区”。

发展缓慢 区域价值被低估

从规划看，东坝的区域远景很不错：以坝河为界，分为南北两大主要功能区。北区6.2平方公里，是集高端商业娱乐、总部商务办公、会展和国际交流服务功能于一体的高端商务区；南区则为8平方公里的住宅区，以接纳大望京等土地一级开发的定向安置居民为主要功能。去年初，“CBD东扩工程”又确定第四使馆区选址于此，地理位置也得天独厚——紧临五环路，南侧就是第二机场高速，经姚家园路可至朝阳公园、CBD、燕莎等商务核心区；再加上位于3号线、12号线、平谷线3条地铁线路交汇处的交通优势，东坝的“先天条件”本来很足。

但不知因何，东坝区域发展推进速度很慢。早在上世纪90年代末就提出的，建立规模3倍于天通苑的“东坝大型居住区”，直到2009年下半年才开始大规模拆迁，可目前现状仍是城乡结合部。近年来，东坝区域仅出现了两个商品房项目——一是首开常青藤，二是北京奥林匹克花园。二者产品类型都定位于低密洋房，社区配套也齐备，可就是叫好不叫座：2011—2012年期间，均价始终在2—3万元/平方米上下，限购初期单价甚至还跌破过2万元。今年借光整体市场，随大势有所上涨，但也未超过4万元/平方米。在五环全面进入单价5万元的现下，算是落后了。

年底逆袭 两地推升后市预期

保利首开联合拿到的东坝地块，依算法不同，折合楼面单价3.7万元—6万余元——总之很高。恒大“据金力争”下的东坝地块的纯商品住宅部分，楼面价高达近5万元/平方米，真真是“面粉贵过面包”！今日出让的这块东坝宅地，价钱上想必也不会是“善茬”。

一月之内高价地“三连拍”，直接拉升了东坝区域在售项目的后市预期：北京奥林匹克花园现仅余少量大户型尾房，均价3.7万元/平方米左右；首开常青藤目前已无房可售。但不知是否因受刚刚拍出的两块同区域地块的高价刺激而兴奋，两项目均预计在明年初推出新一期产品。据悉，北京奥林匹克花园的预计售价将大幅上涨至4—5万元/平方米；首开常青藤上期的成交价格在2.3—2.5万元/平方米，下期价格虽待定，但单价逾3万元却基本确定。

亚豪机构市场总监郭毅认为：东坝区域的地价已然5万元，待项目建成入市，不会低于8—10万元/平方米。回顾2011年12月29日成交的东坝中路地块，楼面价仅每平方米7400余元。两年不到，东坝区域地价翻了5—6倍。郭毅甚至用“神奇”来形容东坝。亚豪机构副总经理任启鑫则表示：随着国际会议中心、高档酒店集群和国际居住社区的逐一落地，东坝区域国际商贸中心的定位将日渐成型；国际医院、北京中学、养老院、博物馆等医疗、教育、文化等配套的相继落户，则会增进区域的宜居环境氛围。东坝发展高端社区的基础越夯越实，各项条件不比孙河差，很有成为下一个新兴“豪宅区”的可能。

高价多配 平衡定价难度高

任启鑫具体分析：保利首开联合体和恒大分别在东坝“重金”拿地，其实是“各有所图”——前者是为了稀释平衡5月获得的旧宫地块的高额地价，后者则是在进京后试探性拿了宗自住型商品房用地后，宣誓真正立足北京、彰显实力的标志。

中原地产市场研究部总监张大伟认为：尽管东坝地理位置较好、未来前景也很可观，但保利首开联合体和恒大并非全无风险。配建的大面积限价房和自住型商品房，无疑加大纯商品住宅部分的定价难度。另外，受益于今年全年土地供应的整体增加和今明两年7万套自住型商品房的供给，北京供需矛盾在明年有望极大缓解。因此他预计，2014年房价延续2012、2013这两年大幅度涨势的可能性非常小。这应该引起过于乐观激进的房企们的警觉。另外，东坝区域同时存在保障房、经适房和公租房等保障性住宅类型，加上已成交和将成交地块中都配有大量限价房或自住型商品房，因此未来区域将呈现“高低端并存”的现象，可能会给人“混乱庞杂、档次不高”之感。

而郭毅通过东坝两块已出让土地的容积率，也预见到了两家拿地房企的隐忧。保利首开联合体那块的容积率是2，恒大那块2.3。后者整体体量大，估计恒大会把保障房和自住型商品房的密度尽量提高，留出余地将纯商品住宅部分做成花园洋房，这样也就是极限了。而保利首开那块地，刨除限价房和自住型商品房后，可建纯商品住宅的面积只剩下3.5万平方米，给开发商留有的产品提升空间有限，“高成本无法高定位”很可能成为用地项目未来上市的弊端。保利首开联合体原筹谋继续在东坝加码，以实现协同效应。这从11月21日其与恒大较劲到底就能看出，只可惜最终败北。由此看来，今天下午的拍卖场上，保利首开联合体很可能第三度“出征”。而首开股份相关负责人则在近期表示：像东坝这种对普通商品房还有大量需求的区域，价格不会因为自住型商品房的存在而受到太多影响。首开作为东坝地区最大的供应商，肯定会持续关注东坝的后续地块，“但关注不代表一定会参与。”