“383”允许集体土地入市 楼市或大变革

原标题：“383方案”允许集体土地入市楼市或有大变革

国务院发展研究中心近日再次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告全文，描述了一幅国研版的改革“路线图”。因为此项方案包含“三位一体改革思路、八个重点改革领域、三个关联性改革组合，而被称为383方案。

383方案与房地产有关的内容主要是两个方面：土地改革和房产税改革。方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。

方案有关房产税的建议是：加快建立不动产登记制度。扩大房产税试点范围，尽快完善相关制度，一定过渡期后全面推开，并明确为区县级政府主体税。

据21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰分析，383方案只是递交给十八届三中全会多个决策咨询报告中的一个，绝不等于三中全会的改革路线图，但其中土地改革和房产税改革的内容，却契合了业内和社会的关注点，且具有较大操作性。

桑豫峰认为，若采用383方案的建议，我国房地产市场将发生重大变革。允许集体建设用地直接入市，享有与国有建设用地同等权利，房地产市场将增加巨量土地供应，将根本上缓解长期以来土地有效供应不足的问题。根据民革中央此前的一份调查报告，全国城镇建成区只有5700万亩，而农村集体建设用地却有2.84亿亩，是前者的5倍。如果这部分集体建设用地可以直接入市，意味着房地产市场增加了一个庞大的资源供应渠道。近几年，地价一直是推动房价的重要因素。理论上说，巨大土地供应的增加，有助于抑制地价的增长从而遏制房价的上涨。在此基础上，如果允许“小产权房”在补交一定土地出让金后合法化，商品房的存量市场也将立即扩容，化解城市商品房有效供应不足的问题。很显然，两个渠道都是大规模增加供应，从供求关系角度说，必然会产生对房价的止涨效应。

房产税的推进，阻力不小。桑豫峰说，383方案提出在房产税试点经过一定过渡期后再全面推开，充分考虑到了现实的操作性。试点是为了积累经验，给出一定过渡期既可以为有关部门夯实前期的技术准备，也有利于稳定居民的预期，并可最大限度减少房产税全面征收后对市场可能产生的冲击。不过，希望决策层在决定全面征收房产税之前，向全社会公开具体的时间表，比如过渡期是3年还是5年，桑豫峰等业内人士认为，2017年前后全面开征比较适宜。

据坊间传闻，房地产长效机制方案正在征求各方意见。市场比较一致的分析是，土地制度改革和房地产税收制度改革，是长效机制的重要内容。桑豫峰表示，土地制度启动改革、房地产长效机制正式实施之际，将是房地产市场从高速增长转向稳定增长的转折点，房价暴涨、购房者焦虑不安的日子将一去不复返。(据和讯房产)