小产权房转正有望解开房地产调控死结

十年调控九成空，中国的房地产调控似已陷入一个无解的僵局。多年来，提高首付、加大交易环节成本、清算闲置土地、加大保障房供应、房产税试点、限贷限购……手段用尽，房价依然像脱缰的野马。刚需们沮丧之余，对即将召开的十八届三中全会冀望强烈，此次决定中国未来的会议，能否打开房地产市场的死结?

日前，作为中国官方高层智囊机构的国务院发展研究中心，首次公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案总报告，其中关于土地制度改革方面的表述尤为引人注目。

该方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决这一历史遗留问题。

这意味着，如果该方案实施，我国体量庞大的小产权房，将会有条件地“转正”。

笔者手头有一组数据：截至去年底，深圳住房总量约为4.2亿平方米，其中小产权房面积占比约47%，即接近2亿平方米;而处于“地下”状态的小产权房交易市场，房价行情约为商品房的1/3～1/2。而据统计，全国范围目前小产权房总量或已超过70亿平方米。可以想象，如此巨量的供应一旦合法地进入市场，其效果将令人震撼。我们或许会发现，以往的种种调控措施还真算是白费力气了。

我国的房地产调控往往脱不了行政干预的色彩，从“史上最严”的调控政策来看，一个“限”字，令“看得见的手”显露无遗，而效果却适得其反。而从“383”改革方案来看，政府的调控思路开始注重于市场化手段，即以供求关系的改变来改善市场现状。它一方面会彻底颠覆目前的房地产市场供求，一方面又打破了政府垄断土地的局面，这对于房地产调控长效机制的建立，对于我国经济的可持续发展乃至国家的长治久安，显然都是有益的。

当然，这个方案并非为了平抑房价，其更深远的意义在于它是一场新的“土改”，可以改变土地二元结构，使农民享受到土地增值带来的益处，同时改变地方政府的“土地财政”现状，从而彻底转换地方政府职能。尽管如此，我们仅仅从房地产调控的角度来审视这一设想，已经是“搂草打兔子”的意外收获了。也正因为如此，人们有理由对这一设想的实现抱以期待。