中国保障房乱象 政策存在偏离正轨风险

乐观者认为，目前否定中国的保障房政策还为时尚早。由于大型开发项目需要3年左右的时间，目前第一批保障房中许多才刚投放市场。

万科在南京开发的可容纳4万居民的楼盘，资金本来应该大多来自预售收入。因此，由于需求不旺，开发步伐也相应放缓。但王力表示，南京市政府帮助弥补了缺口，他们另外发行债券为开发商提供了大量资金，同时放松了购房者的资格限制。

王力说：“南京市政府此前从未开展过这么大规模的住房项目，也不完全清楚如何管理。在万科，我们也从未做过这么大的项目。因此前两年非常艰难。但现在我们全都感觉熬过来了，情况正一点点地好转。”

在公开场合，房地产开发商一直热心地支持保障房项目。在多年收获丰厚利润之后，建造保障房既有利于他们维护公共关系，又有政治上的必要。南京栖霞建设股份有限公司(Chixia Development)董事长陈兴汉表示：“南京市政府规定，我们的住房项目毛利率不能超过3%。这是非常低的。你们看，开发商也是会有高尚胸怀的。你真的必须有强烈的社会责任感才会去做这类事情。”栖霞在南京开发了一个大型保障房项目——其为3.6万居民设计的“幸福城(价格动态户型图论坛)”项目即将竣工。干练好胜的陈兴汉自豪地说，该项目获得了二星级“绿色建筑”认证——普通开发项目很少会获得这种质量认证。

但是房地产公司从事这些有益社会的事可能面临巨大的压力。栖霞今年一季度末的资产负债率从2012年初的不到90%，上升至114%，一定程度上就是因为大规模建设保障性住房。今年8月，中国国家审计署对包括栖霞在内的数十家开发商进行了谴责。该公司以保障房的名义申请了1.5亿元人民币银行贷款，后来却用来偿还商业开发贷款。陈兴汉表示，这只是工作人员失误，他们发现之后立刻进行了整改。

国企中冶置业(MCC Real Estate)也曾是中国最大的保障房开发商之一，如今却避开保障房业务。2011年年底，中冶同时在建的保障房项目有50个，计划投资510亿元人民币。但当这些项目完工的时候，该公司却发现包括南京在内的众多地方政府要么无力、要么不愿按照先前的协议付款。结果是今年上半年中冶的长期应收款(反映外部欠公司的债务)增加三分之一，至310亿元人民币。中冶去年末宣布有意退出保障房业务，称其为“低回报率的资产”。

在中冶开发的南京莲花新城项目，下一期的混凝土地基荒废在那里，这是其大力推进保障房失败的结果。

在位于南京南部远郊的岱山保障房楼盘，25岁的杨悦真(音译)用婴儿车推着孩子，来收快递员送来的包裹。杨悦真早先与公婆挤在一个一居室里，购买保障房是她的家庭“踏上陡峭的房产阶梯”的唯一途径。但这里生活极为不便。只有很少的人搬到岱山，因此附近没有大型商店。杨悦真通过网购来满足自己的大部分需求。她说：“这个楼盘就是太偏僻了。”

她的丈夫骑电动车一个多小时去市里上班。南京市政府已经承诺，最终将会开通两条地铁通往岱山，不过现在这两条地铁均未开工。杨悦真说：“当地铁全部开通后，这里将会很不错。只是我们不得不等待一段时间。”

保障房去哪了?

3年前中国政府推出保障房项目时，人们怀疑到2015年底建成3600万套的宏伟目标能否实现。各个城市行动迟缓，不愿给建设提供资金，开发商也不想参与其中。

保障房项目从2011年启动，到当年年中，破土动工房屋数量仅达到全年目标的三分之一，而当年目标是新房开工1000万套。

但时任中国总理温家宝明确表示，这一目标是衡量地方官员政绩的一项重要标准。于是，各个城市突然开始投入保障房建设，年度建设目标自此再没受到过质疑。到今年9月底，已完工或正在建设的保障房达2400万套，中国似乎完全有望实现目标。

真的吗?房地产经纪公司中原集团(Centaline Group)研究中心研究总监刘渊表示：“官方数据中算进去的保障房与我们所认为的保障房含义差别很大。我们所讲的保障房，是指供应给无房且无力购房者的房子。”

住建部表示，逾40%的“保障房”实际上只是提供给拆迁户的新房子。拆迁户原有的房子被拆掉，建起了公路、办公大楼以及其他建筑。

地方的数据统计分析更加模糊。某些房子只要价格封顶到现行市价的80%就可以算作保障房，这一水平只要在估价时动动手脚就很容易达到。

一名房产分析师匿名表示：“考虑到信息披露模糊不清，政府在名义上达成目标将是毫不费力的。现实是，很少有房子能够到低收入人群手中。”