利润率下滑等问题 恒大地产开始转型之旅

原标题：求解利润率下滑 恒大地产谋转型

在今年上半年的半年报中，恒大地产集团(03333.HK，下称恒大)累计销售金额达446.1亿元，同比增长27.3%，完成全年目标44.6%;累计销售面积664.7万平方米，同比增长15.2%。今年1~7月，恒大的合约销售金额为527.2亿元。按照这一趋势，冲击千亿形势乐观。

但在这一切的背后，恒大也有自己的隐痛。布局二三线、利润率下降等潜在问题都让恒大不得不开始转型之旅。

恒大建高楼

“以住宅为主业、深耕二三线城市的恒大正在经历着一种调整。”一位接近恒大的人士介绍说。恒大目前的战略调整为：住宅与商业两条腿走路，一线城市与二三线城市均衡布局。

8月1日，在合肥招标投标中心，拍卖师落槌，恒大以总价36.9亿元获得滨湖区BH2013-15地块。根据计划，该地块将诞生“安徽第一高楼”。

除了刚刚获得的“安徽第一高楼”用地，恒大还在济南、宁波、呼和浩特等多个城市规划建设地标性建筑。

2012年3月，恒大以37亿元拿下济南西客站片区的5宗土地和市区内两宗土地。其中将建设规划高度为560米的西客站CBD项目。

2012年6月，“浙江第一高楼”城市之光商业综合体开工，该项目由恒大与三立控股集团合作开发。区域内计划建造一座455米高的超高层地标性建筑。

2013年1月，恒大与呼和浩特市签署战略合作协议，将共同打造新华广场城市地标项目。该项目规划建设为500米的超高层，将成为当地第一高楼。

“万科以前说不发展商业，现在却不得不做。”富力地产联席董事长兼总裁张力表示，发展商业地产，是大型房企在完善产业链时必须要做的。针对商业运营及一线城市项目，恒大董事局主席许家印在集团月度(7月)工作会议上要求，“商业运营从7月份开始要再上台阶，提升公司核心利润;把北京项目做成全国保障房的典范，确保在北京的良好开局”。

掘金一线城市

北京项目指的是今年7月，恒大以35.6亿元竞得的北京昌平区沙河高教园居住用地(配建公租房)。该地块是恒大首次在北京拿地，溢价率为16.67%，折合楼面地价约为6964元/平方米。

北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，恒大进京拿地，代表了目前标杆房企回归一二线城市的趋势。“该地块并非市场化地块，对于恒大地产来说，资金成本低，运作成本低，可以借助该地块锻炼北京项目公司的运作能力，还不用担心销售问题。”今年6月，恒大在大本营广州以23亿元(配建5.24万平方米保障房)获得白云区沙太南路配件厂地块。剔除配建面积后，折合楼面地价2.5万元/平方米。

在上海，恒大在2012年年报中提及一个名叫上海恒大华府的项目。

恒大一份内部资料显示，“5月，以50亿元拍得重庆4宗地块;6月，成立大连分公司，完成了在环渤海经济圈的布局。”此前，恒大一直主攻二三线城市，以2012年为例，恒大全年销售923.2亿元，总资产已达2389.9亿元。共179个项目在售，分布在104个城市，其中二三线城市成交金额占比分别为44.8%、54.4%，一线城市占比0.8%。

对比恒大2011年、2012年年报可发现，在合约销售额从803.9亿元增长至923.2亿元的背后，净利润不增反减，从117.8亿元降至91.8亿元。

提高净利润，已成为恒大的当务之急

“恒大以往是靠住宅产品的快速周转从而实现高速增长的。”一位长期关注内房股的广州业内人士认为，由于一线城市限购，恒大地产的二三线布局可规避调控，从而获利颇丰，但随着目前一些三四线城市的房地产市场出现饱和迹象甚至“空城”危机，一线城市的盈利空间则更大一些。

恒大未来5年的目标是，年均合约销售额增长20%~30%，年均利润增长20%~30%;年均土地储备增长10%以內，净负债率平均控制在60%以下。要完成这个目标，进入一线城市已成必然。

“进入一线城市，并不是舍弃了二三线城市，只要是优质项目，都会去做。”前述接近恒大的人士说。