港资巨头集体缺席:失落的前海便宜的地王

港资缺席，而内地开发商出价也不积极。

从各方出价看，无论是由万科和新世界组成的联合体，还是在香港上市的，给出的价格都不高。

在T201-0077地块中，华润置地的出价只是起始价的35亿元，而万科和新世界联合体报价为45.57亿元，均与卓越的中标价相差甚远。

T201-0075地块的情况也大体类似，华润置地同样只报了47亿元的起始价，万科和新世界联合体报价49.36亿元，落差高达20多亿元。

“万科、华润置地，这些国内巨头的报价并不高，这从某种程度上表明，众多开发商对前海非常谨慎，港资开发商的集体缺席也就不奇怪了。”深圳一开发商对经济观察报表示。

另一个原因也让港资犹豫不前。

上述开发商，卓越的散售模式与一般住宅开发类似，开发周期快，变现能力强，并不会过多的占用资金。但港资开发上却极其强调自持经营，而前海动辄上百亿的土地款和不低于1.5万每平米的建安成本无疑对资金的使用效率造成影响。

而一港资开发商则表示，相比于国内开发商而言，资金并不是问题，一块土地再昂贵，但是周边条件成熟，不存在不可预期的条件，则价钱再高，港商也不介意。港资比较担心内地多变的政策与环境，另外，港资强调自持和持续经营，而内地开发商则强调快速周转，这在一定程度上会破坏这个片区的品质与经营环境。

早前，一港资地产中层对经济观察报表示，前海管理局倾向引入香港的开发商。而经济观察报获得的信息显示，早在2011年、2012年，前海管理局已与新鸿基和新世界等巨头完成了多轮沟通，“非常深入”，已提交成熟的方案。

经济观察报在另外一份政府文件中也看到了类似的建议，该文件称，要积极引入港资企业，建立多渠道的投融资机制，利用多种开发模式，共同促进前海建设目标的实现。

一知情人士对经济观察报记者表示，最初，前海管理当局是想把地给新世界，但对方没要。“如果定向给都谈不下来的话，大家的心理预期就会下调。”最后拿出来拍，和最想定向给，两者之间是有心理落差的。

这些原因均造成了此次竞拍的不如预期。目前的情况至少是没有超出前海管理当局的预期。

对此，前海管理局方面也表示，是次成交价充分反映了市场比较看好前海的发展前景，并有较高的预期，原本政府希望溢价50%，而现在大概是溢价48%，这次出让基本是符合政府预期的。

未来走向

前海的雄心需要巨头的支撑。

在前两幅地均被卓越拿下后，第三副地块的走向就显得尤为重要。

按此前发布的出让公告，T201—0078地块对竞买申请人的要求极为严苛。须满足三个条件：香港联合交易所上市企业，2013年6月24日市值不低于400亿港元；2012年会计年度的营业收入须不低于200亿元人民币或等值外币；在竞买前，与不少于3家境外的世界500强金融机构或其控股的—级子公司签署入驻该项目的合作意向。

而且，T201—0078地块的竞得人，还需在竞得该宗地—年内，在前海合作区设立具有独立法人资格的全国性或区域性运营总部，到2015年实现年度营业收入不低于100亿元人民币；该项目建成后两年内，吸引入驻企业合并纳入前海合作区统计核算的年度纳税额不低于10亿元人民币。

“第三宗地块专门设定为香港联交所上市的公司，一定程度上是支持香港企业的措施。”前海管理局副局长蔺宏表示。

事实上，即将与16日开拍的第三块地极为关键。在一定程度上，它甚至决定着未来前海的地价和产业走向。

这也意味着，在为港资房企量身定做后，如果港资巨头们再次爽约，将会给雄心勃勃的前海带来不小的打击。

尽管资本不分内外资，但一心国际化的前海受受制于一些客观因素。

事实上，前海已有相当一部分地块被国内企业占据，而且这些企业并无地产开发经验。

经济观察报记者从深圳官方获得的一份内部文件显示，在前海14.9平方公里用地中，未出让用地即政府掌控用地7.8平方公里，这部分未出让用地剔除水廊道、道路及公共绿地后的净用地仅3.07平方公里。

由于历史原因，在已出让的6.43平方公里土地中，招商局、中集集团、深圳国际旗下的西部物流三家公司在前海合作区内合计拥有超三分之一的土地储备。今年早些时候，香港券商对这些土地的估值高达3800亿元。

对于这部分土地，胡灿的最新表态是，“深圳市政府已明确由深圳市规划国土委牵头制定土地整备方案，目前工作正在有序推进，今年第三季度应该会有初步的意见。

中集集团证券事务代表王心久则表示，我们是争取作为主体去参与开发，也不排除会有些合作者之类，这些都不太确定。

“以什么样的模式和方式开发，首先要跟政府谈好了，接下来再继续推进”，王心久称。

对于未来的动向，前海管理局规划处处长胡灿在接受经济观察报记者采访时表示：今年内还要向市场推出8到10块的产业用地。胡灿称，不会一下集中推很多；要根据招商引资的情况，包括开发建设的主体要求，还有产业发展空间的要求，我们可以综合考虑的因素。