港资巨头集体缺席:失落的前海便宜的地王

原标题：港资巨头集体缺席：失落的前海

7月31日，深圳前海首批60亿元土地款正式入账，付款方是深圳卓越集团。

一周前的7月26日，卓越集团在十分钟内以123亿元的总价将前海首批两个公开竞拍的地块悉数收入囊中。

不管是深圳前海管理局还是参与或者观望的房企，都想通过此次拍卖试探前海土地的市场价值。但第一拍，却并不如预期的热烈。

前海被誉为深圳未来十年的发展引擎，作为中国更深入迈向世界的一个试验田，前海无论是在制度上还是在城市开发上都试图向香港靠拢。对目前的前海而言，“人”和钱都是关键。现在的状况是，钱可以向土地要，人则要向外找，引进港资甚至国际巨头。因此，拥有更为先进的开发与运营理念和能力的港资地产被前海管理当局寄予厚望。

但在26日的首次拍卖会上，原本预期的港资开发巨头集体缺席，而内资大佬们又出价谨慎。前海管理局规划建设处处长胡灿8月1日在接受经济观察报记者采访时表示：8月16日的第三幅土地出让后，年底前还将再推8—10块土地。

在港资巨头集体缺席后，8月16日的拍卖显得尤为重要。

便宜的地王

7月26日，前海首批地块正式出让，深圳本地开发商卓越集团成为了最后的赢家。

桂湾片区T201-0077和T201-0075两地块，卓越分别以51.9亿元人民币和71.8亿元人民币拿下，溢价率分别为48%、53%。

此次前海土地出让的报价规则为：封闭报价，现场开标，竞买人需要在规定的10分钟内一次性投标，价高者得。

对于为何会采取这种方式，前海管理局当局的解释是，一是为防止出现类似现场“竞价”的激烈状况；二是前海土地是首次出让，对土地价值并没有成熟的认识，一次竞价相当于“试水”，能够指导今后土地出让底价的制定。

由于两幅地块总计须向前海管理局无偿移交14万平方米的办公楼物业，以及部分设备用房，据测算，剔除上述无偿移交的建筑面积后，T201－0077地块的楼板价为19304元/平方米，T201－0075的楼板价为20479元/平方米。

不过，一次把两幅地都收入囊中，这让卓越觉得意外。

“我们最初是希望至少拿到一块地，如果两块拿下来，我们更高兴。”卓越集团执行总裁张远在接受经济观察报记者采访时表示。张远笑称：“这就相当于想要小孩，检查发现是对双胞胎，不是更好吗？”

在张远看来，此次拿地并非如外界想象的有多么复杂。

“在商业上，卓越有自己的节奏感，是该拿这方面项目的时候了。”

张远表示，在商业地产上，卓越2012年的销售重心是位于深圳的卓越世纪中心和上海、青岛的两个写字楼，而2013年，位于深圳的另外一个项目卓越城已对外开售，9月份青岛的世纪中心也将开盘。而明年，卓越的重点是位于深圳的超级综合体——深圳中心项目。

在张远看来，再不拿地，后年就要断粮，没货卖了。“如果快，争取明年底开盘”。

张远称，前海概念一出，卓越便开始跟踪。“有机会，我们就要上，现在政府给了第一拍的机会，我觉得很诱人”。

对于外界质疑的高地价和地王称谓，张远有着自己的看法。

张远表示，从拿地当天各大房企的反应来看，同样善于运作商用物业的绿地集团出价也较高，说明其对该地块价值同样看好。“虽然各大房企对前海地块的评估并不一样，但公司认为这一价格还是很合理的”。

“一些前海概念的写字楼，目前的售价已过4万，卓越在中心区的写字楼去年的售价是7万，今年开卖的卓越城，售价则是4万2。”

张远称，卓越在报价上是卡着2万走的，“这是我们测算的结果，它是合乎逻辑的”。

事实上，觉得地价不高的并不仅仅是张远。

深圳一地产公司高层对经济观察报记者表示，对比来看，2万的楼面地价确实不贵，北京、上海位置稍微好一点的住宅楼面地价现已达到了5万，广州、深圳稍微好点的房价都在4万往上。

事实上，即便是目前来看，前海的商用物业具备足够的需求。

经济观察报获得信息显示，受优惠的税收政策吸引，截至今年上半年在前海注册成立的公司已经接近1000家。这其中包括阿里巴巴董事长马云的菜鸟网络和前公募基金“一哥”王亚伟在前海注册的千合资本。

“前海现在并无写字楼项目，这些都将是卓越的客户”。张远表示。

缺席的港资

对于卓越耗资上百亿拿下两幅地，外界颇多质疑。焦点集中在：这个民营企业是否能够支付得起？资金又从何而来？

按照土地出让相关要求，一周内海两块地50%的地价款必须交付，剩余50%的地价款在一年内付清。

外界对卓越的质疑主要依据是其不高的销售。

数据显示，卓越集团2012年销售额仅为102亿元。拿地金额却要比销售额更高的举动导致业界对其支付土地款能力质疑声加剧。

经济观察报获悉，7月31日，卓越已交付了首批60亿元的土地款。张远笑称，“肯定不是从别人的账户调过来的，是从我自己的子公司调过来的”。

张远称，卓越上半年已经完成58亿元销售额，下半年的销售可能会超预期。“前天公司内部开会，大家都信心爆满，说全年要到136亿元，但我还是坚持119亿的年度目标”。

张远表示，到2014年6月—7月，卓越在全国的销售物业货值将达250亿—300亿元。此外，公司的销售去化率一直维持在同行业较高水平，预计在60%—70%。同时，由于公司可售资源充足，2014年实现200亿元的销售额可期。

不过，当众人纠结于这个新地王时，地王背后的故事却被人忽视。

经济观察报在当日的现场看到，投标企业数量远没有想象中那么多，T201-0077宗地与T201-0075宗地分别为5家和6家企业。

最被人忽视的是，曾被前海管理当局寄予厚望的港资开发商集体缺席了此次竞拍。