养老地产潜力大 千亿资金逐鹿养老地产

今年4月，中国石化斥资80亿元在四川布局养老项目。这个“天府惠泽桃源颐养中心项目”，总投资80亿元，总体规划占地2000亩，规划养老床位1万张以上。

中国水电试水养老地产更是一鸣惊人。今年5月16日，中国水电建设集团房地产有限公司宣布联手重庆(楼盘)任之投资公司，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目。据称，该项目将于今年下半年开工建设，3年内投入运营，总面积3000亩，主要面向中高端养老市场。

卖服务还是卖房子

卖房子还是卖服务?核心是未来养老产业盈利模式的选择。

从目前来看，大部分投身养老地产的企业盈利模式均是以长期收租的方式回笼资金。不同在于，“房企系”多半采取会员费+月租/服务费的模式，而“保险”系多半采取购买保单获得入住资格+月租/服务费的模式。

“养老地产现在实际做的还是住宅地产。” 朱中一表示，至于养老地产究竟是做服务还是做地产必须要厘清，否则会从一个极端走向另一个极端。

另一个极端就是眼下较为普遍的情形，即房地产开发企业在住宅建设基础上，加上简易的无障碍设施和医疗机构的配套，就成了“养老地产”。在目前已经推出的养老地产项目中，大部分还是停留在这个层面。“养老地产”沦为炒作概念，以便为竞拍拿地、房屋售卖增加看点。

对此，经济学家吴敬琏表示，“养老地产不应该完全是地产，涉及方面很广，是一套完整的产业链，包括医疗护理、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务直到日常起居呵护。老龄化产业带有一定的公益性，应该在服务上多做文章，不只是房地产商卖房子那么简单。”

房地产企业岂会不知养老地产的题中真意?只是对身处住宅调控期，资金周转不灵，被动寻求多元经营的房企而言，“买地、开发、销售”短期套现的高周转模式，更适合“房企系”眼下的生存。而卖服务式的养老地产项目的投资回报周期一般要7~10年。除了地产项目的开发，养老社区建设还需要有医疗、护理、家政等前期投入，不仅成本偏高，且资金回笼速度明显慢于“卖房子”的速度。保利安平·北京市和熹会老年公寓的项目负责人表示，该项目预计需要30年才能收回成本。

朱中一则认为，这与企业“被动”进入这个领域有关。“在住宅地产调控的背景下，房地产企业就不得不转战其他领域，譬如去开发商业地产、综合体、旅游地产、养老地产等，结果导致在一些地区出现过剩，开发出来的项目难以消化。”

相比房企，保险机构可采用两种运营模式：其一，投保人具备入住养老社区资格，并缴纳一定的月租或服务费;其二，即通过实物租赁的方式来实现收益。前者把保险、地产、养老产业融合在一起，将寿险产业链拉长至30年左右，这也是险企普遍接受的模式。

保险企业开发养老地产项目是不能“卖房子”的。因为2010年保监会发布的《保险资金投资不动产暂行办法》规定，“不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产(项目公司)的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。”

与房地产企业截然不同，保险公司追求长期稳定低风险回报。养老地产本身具备的出租率稳定、回报稳定的特性，恰与保险资金的长期性、稳定性、流动性需求相匹配。保险公司经营的养老地产项目盈利模式的利润主要来自入住费与配套的管理服务(诸如医疗、娱乐和护理服务)，这就保证了稳定的出租率和稳定的回报率。

“长期持有”的经营模式最大的好处是拉长了寿险产业链。对此，泰康人寿保险股份有限公司董事长兼首席执行官陈东升算了一笔账：如果客户入住率相对稳定，达到90%以上，入住期限在8~10年，这相当于一次性销售了10年的期交保险产品，可以将寿险产业链拉长到20至30年。