京一日卖地66.9亿 “溢价管制”难抑房价

昨日，北京迎来入夏以来首个高温天气蓝色预警，而这一天北京的土地市场也达到沸点。

一日内共卖出四块经营性用地，获取66.9亿元的土地出让金。其中，最受瞩目的丰台区夏家胡同地块被懋源17.7亿加3.8万平米公租房竞得。此外，昌平沙河镇高教园地块被首次进京的恒大地产35.6亿加26万平米公租房斩获；万科与北京城建分别以9亿、4.6亿的价格将房山镇长阳地块、大兴魏善庄地块收入囊中。

专家分析，在财政收入增幅下降、地方债务还债高峰来临和“钱荒”背景下，卖地收入依然是地方政府的最现实和快捷的“财源”。而当下的“溢价管制”，并不能稳住房价。

土地出让的“北京模式”

值得一提的是，四宗地块的溢价率并不高，分别为23.2%、16.67%、1.1%，1.1%。有关专家认为，这主要得益于土地出让的“北京模式”。为防止出现高价地扰乱市场预期，北京对于居住用地采取了“限地价，竞保障性住房面积”、“限房价，竞地价”等出让方式。

夏家胡同地块在近30轮竞价后到达“最高合理上限”（不触及“50%溢价率红线”）17.7亿元后，便转为竞标公租房。而提高竞拍底价，同样被作为对“降溢价”的方式。

此前夏家胡同地块的被暂停拍卖，而恢复出让后，该地块的相关控规指标并没有变化或调整，交易起始价则在此前开发商报出的13.52亿基础上再加一个竞价阶梯至13.59亿元。

而恒大所获得沙河高教园地块，乃北京首宗实行“限房价、竞地价”政策进行公开拍卖的土地。该地块扣除配建的260000平方米“公共租赁住房”以外，剩余居住部分全部用于建设“园区安置房”, 房屋销售限价为14000元/平方米。

无疑，“溢价管制”为地方政府减轻保障房建设的压力。但中国指数研究院研究员曹旭东认为，溢价管制实际上“限了地价、涨了房价”。表面上看这些土地的溢价率不高，但加上保障房配建，房企拿地总成本会大大增加，而这些成本最终都会转到房价上。

这从另外一组数据亦可见端倪，懋源获得的夏家胡同地块剔除保障房部分，折合楼面价约4.6万/平米，刷新了北京单价地王纪录。因此业内预计其房价或至8万/平米。

而对于“限房价、竞地价”，由于北京市明确将该类房源纳入限价房序列管理，但相关部门在出让地块前未出台分配政策，被指为“少数人”的福利，加之尚未大范围实践，其对于稳定房价作用不大。

地价疯涨的背后

北京市国土资源局数据显示：截至6月30日，北京市推出的经营性用地面积相当于去年同期的378%。其中住宅用地同比去年增加297%。土地出让成交额则同比大增390%，约649亿元，。

事实上，全国土地出让金收入已整体呈爆发式增长态势。据K8土地网数据显示，1-6月，全国百城土地出让金为7629亿元，同比增加47%，土地溢价率为16%。今年前五月，土地出让金各月同比增幅均在三成以上；溢价率也高位运行，5月创新高，达21%。