首涉酒店房产 花样年地产金融化转型

目前国内对金融系统的一系列整肃行动，使得房地产行业受到的影响正逐渐显现，因此房地产金融创新成为了房企选择应对的出路之一。

7月2日，花样年与高盈集团就酒店房产信托基金(REIT)项目签署合作协议，双方将携手打造酒店资产投资和品牌运营平台，为国内的酒店业主提供资产增值和海外上市的机会。

根据双方的合作协议，花样年将为高盈在国内物色潜在酒店并购项目，提取一定佣金；同时花样年还将提供品牌运作和经营管理，获取相应收益，而高盈则将从并购项目中的运营利润中获取收益。

资料显示，此次与花样年合作的高盈集团是一家以投资为主的海外PE，旗下主要的高盈资本以资金直接投资包括房产、零售、以及旅游等产业。

百亿酒店REIT

据花样年主席潘军透露，此次合作尚处于前期阶段，初步意向是首期募集约10亿美元资金。

对于此次合作，高盈集团副总裁潘嘉豪则表示得更为具体，其向观点地产新媒体透露，双方首期的募集资金预计能达到100亿元人民币，募资对象主要以海外投资者为主，其中也不乏海外华人。

潘嘉豪称，第一阶段预计将打包位于国内一线城市的10-15家酒店，这些酒店的运营状况可能不尽相同，之后会统一管理，以期降低管理成本和提高整体效益。第二阶段则预计打包30家酒店，而这些酒店的选择范围则会扩大到二线城市。

在回报方面，潘嘉豪认为，经过统一管理和经营后，给予投资者的回报率能达到5%左右，这远远高于香港和上海（楼盘）一些酒店2.5%左右的回报率。

至于退出方式，潘嘉豪表示，最终还是会走上市渠道，并且是所有酒店整体打包上市，但前期还是会在海外运用一些资产证券化的形式获取资金，从而给予投资者回报。

不过，作为一种新型的信托形式，酒店房产信托基金如何能保证对投资者的高额回报其实还存在太多不确定性。

首先，目前国内的酒店收购市场并不乐观，酒店估值以及税费都会导致许多收购事宜难以成行。

潘嘉豪也坦承，如果一栋酒店算上土地和建筑费用总成本在3亿元，在经营一段时间后，其整体估值可能达到10亿元，但再加上交易中的高额税费，那么此类酒店收购将很少有人问津。

而酒店作为商业地产的一种，其成熟周期一般较长，在这个培育期间如何保证投资者的收益也是一大难题。

另外，目前国内的各类私募基金总体尚在初步发展阶段，花样年此次与高盈合作的酒店基金其实所有业务还是在国内，那么在机构投资者LP群体有待培育、REITs仍无推出时间表的情况下，其最终的发展情况值得关注。

虽然潘嘉豪表示此次合作的退出机制会以海外资产证券化和上市来实现，但在目前国内严格的资金和外汇监管下，信托依然要依靠银行的通道存在，在银行流动性收紧的趋势下，其规模必然萎缩，同时也还需要克服政策、法律、税收、以及基础资产等多重障碍。

地产金融化

此次涉入酒店房产信托基金，其实只是花样年谋求向地产金融化转型的一个业务而已。

潘军在此前就曾多次表示，花样年今后将向以金融为杠杆、以服务为平台的轻资产模式转型，并用三年时间完成一个单纯房地产公司向社区综合服务平台供应商转型的道路。