金融地产频跨界 寿险企业涉足养老地产

深圳的唐女士告诉记者，她之所以购买社区的床位，更多是为了孝敬父母。唐女士的父母是大学老师，退休后对生活品质的要求很高。为此唐女士曾带着老人去了海南、肇庆等地看房，但这些房不是离深圳太远未来照顾老人不方便，就是周边的硬件设施不理想，不适合老人的居住特点。她偶然得知泰康养老社区的事，飞到北京一看样板房，很快就签下了合同。唐女士认为：“这不是简单购买一张床位的事，年轻时可以享受保险理财服务，通过保险公司的投资获得资产的增值，积累充足的养老储备；年老时既可选择入住养老社区，也可以选择使用保险金自由安排老年生活。”

泰康人寿董事长陈东升分析认为，虽然深圳相对于北上广来说，是个年轻的城市，老龄化的问题没那么明显，但随着几十年的特区建设，最早来深圳做拓荒牛的那拨人已到退休晚年；不少中、青年人在深圳安家乐业后，也大多把自己的父母接到了深圳，深圳的老龄化也成为一个迫在眉睫的问题。而深圳的消费能力高[简介最新动态]，不少高端人士有能力把自己的老年生活安排得更优越。他认为，“深圳未来对养老社区的市场需求非常大。

此外，陈东升还表示：“深圳毗邻港、澳，这个辐射能力不容小觑。”他告诉记者，泰康人寿在养老地产的战略是未来5到10年，要在中国建10到15个养老社区，每个社区2000人到5000人的规模，大概5万张床位。其中，珠三角将以广州、深圳为中心，计划建设两三个养老社区。

进军养老地产为打造完整产业链

进军养老地产的不只有泰康人寿。近年来寿险企业频频跨界养老地产，养老地产项目出现扎堆开工。

记者查询到，去年12月19日，新华保险与广州市政府签订战略合作协议。根据协议，双方将在养老、健康产业以及医疗卫生等领域合作。公司有意进驻广州金融城投资养老地产项目。而就在去年6月，泰康人寿旗下第一家养老社区在北京昌平区破土动工；7月，中国太平集团宣布拟投资20亿元在上海周浦设立养老社区；8月，中国人寿表示其已取得不动产投资牌照，欲进军房地产行业；11月，国寿透露将在海南布点养老地产项目；2012年11月，合众人寿拿下了沈阳棋盘山市13宗土地，其中7块为养老社区开发用地。

据业内人士分析，保险进军养老地产，更多是为了借地产推广寿险业务。陈东升则明确表示，寿险业之所以进军养老地产，是为了打造一条更完整、专业的产业链。过去，寿险业只关注客户的“生”，而现在，“从摇篮到天堂”都能进行保障；这种将传统养老保险和现代养老社区结合在一起的商业模式，实现了虚拟金融产品与实体养老服务相结合，是一种全新的养老商业新模式。“建立养老社区，就是给客户一个很好的人文关怀。我们不仅关注客户的出生，也关注客户的衰老、疾病甚至死亡。关注客户的生、老、病、死，这才是一个完整的产业链，也真正回归到了保险的本质。”

险企进军养老地产，与传统的地产商相比，有哪些不一样的地方？有业内人士分析，寿险企业投资养老社区与竞争者相比有三个优势：第一，寿险企业拥有巨大的资金优势；第二，寿险公司具有良好的长期理财能力；第三，保险公司强大的营销网络，以及养老社区与保险公司产品的协同效应。

陈东升认为，养老社区投资规模大，回收期长，必须有长期资金支持。在中国，养老社区由寿险公司来做最合适，不仅可以大大降低养老社区的融资和运营成本，还将使寿险产业链拉长20年。

澄清“以养老项目跑马圈地”质疑

保险业频频进军养老地产，源于监管层对保险业投资的放开。

2012年7月25日，保监会发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，其中较为值得关注的是在房地产和养老产业方面的投资细则的变化，如其中在“新兴战略产业基金”方面，就明确了保险公司可以对养老产业进行股权投资。

保险业投资放开后，险资既可以购买无担保债券，也可以进行另类投资，例如进军养老地产，在信托、银行理财产品、PE等领域进行投资，这就给数额庞大的险资更多的创新空间和发挥余地。这也是保险业频频进军养老地产的宏观背景。

此前，市场上有不少人质疑险企“以养老项目名义跑马圈地”，陈东升当天回应了这些质疑。他告诉记者，监管层为了“防止以养老项目名义建设和销售商品房”和“防范以自用项目名义投资不动产”出台了两条新规。按照《通知》规定，险企进军养老地产不是为了卖地卖房，而是长期持有。陈东升称，“养老社区的投资周期很长，完全是吃力不讨好”。

无论是陈东升，还是其他业内人士，都认识到一个事实，那就是养老社区绝对不是暴利行业。一位长期关注养老地产业的分析人士告诉记者，养老社区跨越盈亏平衡点至少在8年以上。此外，降低养老地产投资回报的另一个因素在于公共设施投资，比如泰康北京的第一个养老社区一期虽然大概只占总体的五分之一，但当2015年客户入住的时候，所有的配套公共设施都要到位，这与其他住宅房地产开发不一样。

此外，市场还质疑寿险资金首先是保证资金的安全性，其次才是资金的流动性与收益性。如果将险资大量投放到房地产这样的不动产里，是否会对资金的安全性造成巨大的风险？陈东升现场跟记者算了一笔账：泰康人寿目前的资产规模为4000亿，他认为10年后可能会超过1万亿。以每个社区30亿的投资规模计算，即使布局完成后，在其总资产中占比额只有5%左右，完全符合保险公司投资不动产比例上限10%的监管要求。

不过，陈东升依然坦言，“虽然养老地产在总资产中占比不高，但养老社区是泰康深耕寿险产业链的关键一步，未来还将拓展与养老相关的其他产业，比如医院、墓地，还有潜在的健康险、护理险等机会。”

改变中国人的养老态度

对话

泰康人寿董事长陈东升：

日前，南方日报记者在泰康人寿深圳分公司成立高端理财中心的庆典上，与泰康人寿掌门人陈东升进行了面对面的对话，分享了他对中国式养老的看法。陈东升表示：“希望通过保险与养老产业相结合的商业模式，来改变中国人对养老的态度，再进一步就是改变中国人对生命的态度。”

南方日报：在保险业“综合金融”、“综合牌照”盛行的今天，您却提出了“未来将专注于寿险业务，放弃进军产险和银行业的机会，深耕寿险产业链。”您的信心源于什么？