"房二代"许世坛 操盘世茂房产"贴地飞行"

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“少帅”操盘转型

扩充产品线，仅仅是转型的一个方面，按照世茂集团副总裁、营销公司总经理蔡雪梅的话来讲，这个转型还应该包括房地产开发模式从“1.0时代到3.0时代”的过渡。

在1.0时代，地产开发以自身产品为重点；在2.0时代，以客户为中心，企业开始更多的关注客户需求，从户型舒适度、社区景观、物业服务等方面满足客户；而3.0时代，客户不再仅仅关注所在小社区，而以城市大环境为选择标准，企业必须进入与城市共生发展模式，全面提升城市价值。

“从社区到城市，从小环境到大环境，从关注内在到内外兼修。”蔡雪梅日前在2013世茂房地产品牌战略发布会上表示，世茂房地产的业务格局，也在随着这一行业发展态势的变化而变化。目前，世茂旗下70余个项目覆盖全国三十多个城市，集中于城市综合体、郊区大盘综合开发以及旅居地产三大开发模式。

转型的初步成功使得世茂房地产2012年创下了年销售额新高，然而，问题也随之显现。根据世茂房地产2012年年报显示，其毛利润率为33.5%，相比2011年下滑约3%。世茂房地产在年报中指出，限购政策对于高端住宅销售速度和价格的影响，是导致利润率下滑的主要原因。

在资金周转速度的加快和利润率的下滑间寻找平衡点，是许世坛这个带领世茂迈进3.0时代的领军人的重要工作。

世茂房地产2012年年报显示，世茂酒店业务毛利达到62.88%，远超房地产开发业务和同行业平均水平。对此，许世坛表示，酒店业务上市是世茂的一个长远规划。在他的设想中，在2015年，世茂有20家左右酒店开业；同时在三四线城市，开创世茂的自有酒店品牌。而终极目标是到2016、2017年，在二线、甚至一线城市比如北京（楼盘）、上海（楼盘），拥有世茂品牌的酒店开业。

他还透露，世茂集团有将酒店业务单独分拆上市的规划，但目前还是中远期目标。记者了解到，为了实现上述的“平衡目标”，世茂房地产将根据不同城市的情况，合理地加快周转速度。实际上，世茂每年都设有“最快开盘奖”，而2012年世茂房地产“最快开盘奖”得主楼盘的最短周期，是六个月。

与普通住宅相比，商业地产项目的利润率往往高出近一倍，因此经常成为房企转型的首选。分析人士认为，自房地产调控以来，房企纷纷加码商业地产除规避风险外，与住宅产品利润率的降低不无关系。

兰德咨询发布的《房地产企业产品线研究绿皮书》显示，房地产企业的净利润取决于规模和盈利能力。从这个意义上说，房企对刚需类住宅产品的重视更多的是为了扩张规模；商业地产业态的丰富则是对盈利能力的弥补。同时，多年来的楼市调控主要针对住宅地产，商业、旅游、养老等地产业态受影响较小。多业态的产品线组合可以有效地抵御政策和市场风险。

许世坛同样认为，世茂房地产3.0时代的平衡感，更多的来自于更广的业务布局，即住宅、商业地产、旅游地产、产业地产。“没有刻意去加快哪一块发展，这些板块的业绩都在月考评里，共有10个板块在竞争，哪一块利润高，得到的资源就会越多。”许世坛说。

不太激进也不太保守；不太贪心，谨慎地控制风险，又大胆追逐千亿。许世坛期望世茂房地产成为一个“全能”的选手。