"房二代"许世坛 操盘世茂房产"贴地飞行"

2012年1月，世茂房地产发布2011年经营业绩报告显示，2011年全年世茂房地产实现合约销售收入307亿元，相比2010年的305亿元有所增长，但相对于完成“全年合同销售额360亿元”的目标，仅完成85%。这促使世茂房地产在2012年对自身经营策略和战略进行了调整。于是，世茂房地产沿着“刚需化”这条思路开始了华丽转身。

对于世茂房地产而言，2012年是转型的试水之年。这一年，许世坛对世茂房地产的企业战略和产品结构进行了一系列调整。在保持高质量的豪宅开发能力的基础上，逐步增加针对城市青年群体基本住房需求和住房首次改善需求的产品的比例，同时，将产品线从高端扩充至“中高端”，虽只是一字之增，但大大扩展了世茂的产品线以及客群基础。

调整的结果非常成功，2012年，世茂房地产合约销售额461亿元，负债率降至55.9%，而前一年，公司负债率高达81.7%。通过将原有高端为主的产品结构逐步调整到“中高端”来提高销售和周转速度；同时，通过多业态发展的方式，实现企业在周转速度和利润之间的“平衡”，这正是世茂房地产2012年销售金额同比增长50%的“诀窍”。

试水成功的世茂在尝到了甜头后，准备加大转身的力度。

“新的世茂更加贴近市场，刚需及改善型户型比例高达76%。”在谈及如何顺应市场变化作出及时战略、策略调整时，许世坛告诉记者。世茂房地产已经通过最近1年—2年的时间，将产品结构由原来的纯高端住宅和豪宅开发，调整到以中高端住宅的开发建设和销售为主。

他之所以使用“新的世茂”这一说法，是因为在房地产业界当中，世茂一直是以高端豪宅开发的形象示人。相比于中高端市场，纯高端住宅面积较大、总价较高，销售速度相对较慢，但可以获得较高的利润率。而相对“调低产品结构”，增加中高端产品的供应比例，则可以大规模地提高周转速度。

对于战略调整所带来的“红利”，许世坛似乎有着足够的信心。除此之外，许世坛的信心还来自于世茂房地产发展的区域布局在经历不断的调整之后，日趋合理。

根据世茂房地产的战略安排，2013年，长三角和福建两个重要区域业绩总量将接近销售总额的70%。除此之外，世茂房地产在西部、环渤海、东北、中部还会有项目推出。许世坛认为，这些都可以有效地支撑今年业绩。

与此同时，世茂房地产还进入了福建平潭、石狮等三四线城市市场。“虽然这些城市是三四线城市，但产业基础非常成熟，有很强的消费能力。”许世坛更为相信，这些三四线城市的“新布局”，将能带给世茂房地产更多的销售额。