房地产市场需健康发展 高端市场不宜调控

新快报2013年5月10日报道房地产宏观调控政策“新国五条”出台后，又对楼市的发展商产生新的影响，广大消费者对楼市的发展也产生新的看法。不过，经济学家则指出，在未来中国城镇化发展的大趋势下，房价上行的发展方向不会改变，更预计顶级豪宅的价格可以达到20万元/平方米。专家呼吁，中国房地产市场需要更健康的发展。

多种刚性因素造成高房价

有专家判断，在人口剧增、高收入群体越来越多、土地拆迁越来越难的情况下，人力、建设等成本大幅上扬，一、二线城市在未来五到十年内，房价肯定呈稳定上升态势。

十八大期间，“城镇化”、“城乡发展”等词被多次提及，城镇化发展进程得到密切关注，在新型城镇化的刺激下，房地产行业也迎来了新的机遇。中国经济学家金岩石博士认为2025年至2030年间，中国城市人口将达到甚至超过总人口的65%。人口的流动、货币的流动，中国的城市化会在高铁网完成之后加速。他表示，目前全球共有11个都市圈，中国占三个，大北京、大上海、大珠三角，广州便处在其中一个大都市圈中。广州、深圳、香港和澳门，延伸到海南、广西，形成一条带状扩张的城市带，这个地区将会成为全球第一大超级都市圈，总人口将接近3亿人。未来广州中心区房价每平方米将达5～10万元，豪宅价格将达到20万元/平方米。

有专家判断，在人口剧增、高收入群体越来越多、土地拆迁越来越难的情况下，人力、建设等成本大幅上扬，一、二线城市在未来五到十年内，房价肯定呈稳定上升态势。

我国已进入城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。目前购房者的需求主要有中低收入阶层基本居住的刚性需求、一部分富起来的人们对居住的改善性需求、城镇化后人口暴增的居住需求和长大成人并要成家的年轻人的购房需求等，年轻人的购房需求既是刚性又是改善型。此外，通货膨胀，导致理财恐慌，市民投资无路，只能将资金投向房地产作为保护伞，也催生了新的投资需求。并且业内人士指出，高房价的背后，一个重要的原因还是高地价，目前房价中50%～60%的成本属于来自于高昂的地价，只要地方政府的土地财政政策不变，仍是高地价、高成本，一、二线城市的房地产价格将继续上升，压不下去。

即便限制投机，也让市场去做，不必耗费行政资源

正因为中国投资渠道太少，因此老百姓认为似乎只有房地产保值、升值的预测会有把握一些，不动产的增值比股票更安全，更具有抵御通货膨胀风险的能力，所以将捂在兜里的钱一股脑儿投到楼市里。

专家指出，当前城市的购房需求不外乎三种，一种是普罗大众能住上的、解决居者有其屋社会问题的经济适用房（包括廉租房、公房、自购房），一种是改善型住宅，有能力购房的阶层，想住得更舒适，自购普通商品房。还有一种就是舒适型、高端型的购房需求，这一部分消费者有更强的经济力量，更高素质生活的选择。富有阶层要求自己的居所与自己的身份和经济实力相当。因此市场上也就出现了高达数十万元每平方米的高档豪宅，以满足最顶层人士的需求。三种住宅有三种消费群体和消费诉求，消费者自会量体裁衣，买家有没有能力买，买多少平方米自己拿主意。这三种楼盘根据各自的配置、设计材质、环境、服务、邻居等综合因素定价，完全由市场自行调节，政府不应头发胡子一把抓，统统拉入“限价、限售”的范畴。