京高端楼盘遭遇限价令 多项目“中枪”

以往佳绩恐难再续

实际上，方兴地产开发高价地的能力在业界有目共睹。

2009年6月30日，北京广渠路地王诞生，方兴地产以40.6亿元的成交价杀出一条血路，成就了后来的销售传奇——金茂府。许多业内人士表示，金茂府这个项目从拿地到推盘，都是成功的典范。

除了广渠路地王外，方兴地产在其他地区也有开发高价地的经验。

时间回到2011年4月17日。金茂府一期开盘，当天推出3、9、10号楼共240套房源，均价为4.5万元/平方米，不到两小时全部售罄。2011年9月25日，均价上调0.5万元/平方米的金茂府第二期开盘，三小时销售额超过15亿。

一年之后，楼市政策持续收紧，金茂府再度逆市开盘，并将本期拟售价定为5.6万元至5.98万元/平方米，较上年9月份二期开盘提价近1万元/平方米。

2012年，金茂府三次开盘，三次售罄。当年年底金茂府以逾50亿元的年度销售额蝉联北京市单盘销售冠军。

金茂府成功后，方兴地产趁热打铁，在北京掀起了一股“金茂热”。去年10月底，亚奥金茂悦一期开盘半天售罄，销售19亿元；12月上旬，望京金茂府开盘，同样也是当日售罄，销售11亿元。

金茂府的成功让方兴地产尝到了甜头，项目“低开高走，陆续提价”也成为方兴地产的特定销售模式。

但地王项目，终究 “高处不胜寒”。公开消息显示，目前北京对于高端项目预售证的发放把控非常严，特别是对于均价在6万元/平方米以上的高端项目，北京市住建委已开始分批约谈。

4月10日，北京市住建委主任杨斌表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加“限房价、竞价地”地块的供应，“新盘取得预售资格的时候要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价。”

观点地产网的报道称，3月份，亚奥金茂悦新一期取证房源因要求涨价而被住建委驳回。下半年预计推出的亚奥金茂悦三期、望京金茂府三期以及广渠金茂府楼王产品，或难续销售神话。

高端项目面临政策压力/

根据亚豪机构统计数据显示，上周北京商品住宅共实现成交1860套，成交面积17.32万平方米，环比分别减少34.6%、44.6%。与此同时，上周北京商品住宅成交均价为22492元/平方米，与之前一周基本持平。

上周成交量的暴跌，说明京版“国五条”细则开始逐渐显现威力。亚豪机构副总经理高姗分析认为，京版细则公布之后，4月首周由于暂停网签致成交量为零，而第二周成交量也未现大幅波动，从第三周开始，政策威力开始显现，市场成交开始锐减。

高姗指出，4月份原本是新一轮销售周期中供应量开始逐渐爆发的阶段，但由于“国五条”的出台以及北京版细则的落地，直接打击了项目入市的积极性，使得4月份破天荒成为供应淡季，预计全月开盘数量将维持在20个左右,相比去年同期的33个开盘项目量有大幅减少。随着“限涨令”之后对于项目取证资格的限制，将使得后续开盘项目价格逐渐走稳。

“北京调控政策最为严厉，从目前来看，北京楼市调控政策压力最大的并非二手房市场，反而是新建住宅市场。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，如果监管时间超过两个月，各家房企不仅要面临客户需求变化的影响，其资金压力也将明显加大。所以预期经过一两个月的市场博弈后，很可能出现部分项目加快预售，短期房价零上涨的可能性大。

搜房网数据检测中心发布的《2012年北京房企商品房销售金额榜》显示，2012年销售额为134亿港元的方兴地产，在北京地区的销售收入便已达到人民币68.26亿元(折合85.75亿港元)，占到了商品房销售总额的一半以上。

前不久，摩根大通在其研报中也指出，过往方兴地产欠缺足以表现其执行力的记录，目前仅长沙及北京项目能展现其快速资产周转策略。

上海易居研究院研究员严跃进分析，方兴地产在亦庄以高溢价率拿地，虽切合其高端项目的定位，但在楼市调控趋于严苛的形势下，这些项目面临的政策压力将加大。

同时，在地方政府严格审查高端项目预售证发放的情况下，方兴地产的开发模式将遭受各种阻力。从市场来看，刚需盘在政策扶持下将挤占高端盘的市场份额。从政策来看，高端项目面临的监管将增加，房企被政府约谈的可能性也将加大，并可能影响可售量及销售回款，资金状况或将恶化。“方兴地产的困境，恰是楼市调控政策导向的必然。”严跃进指出。