京高端楼盘遭遇限价令 多项目“中枪”

    今年1月31日高调拿下亦庄地块时，方兴地产应该没有预料到目前的烦恼。

继从严征收“20%个税”、加强限购和提高二套房贷之后，4月10日，北京市住建委主任杨斌表示，将对该市新建楼盘实施限价政策，增加地块的供应，“新盘取得预售资格时要报价，报价不能明显高于该楼盘此前的成交价，也不能明显高于周边同类品质商品房的价格”。

《每日经济新闻》记者注意到，方兴地产此前有关“针对改善和自住型需求的高端物业受‘新国五条’影响较小”的说法，在新政面前显得有些无力。

业内人士指出，在京走高端路线的方兴地产恐难逃下行轨迹，究其原因有三：一与当前政策打压有关，高端楼盘若此时抬头，势必受政策严密监控。二与市场对高端楼盘入市设卡有关，高端楼盘必须牺牲高价来换取上市的资格。三与市场接受程度有关，投资投机型、二次及以上置业者的入市正受到阻碍，刚需者对高价楼盘的心理抵触将影响整个市场产品的定价。

亦庄地块成本较高

由于地处经济技术开发区，亦庄住宅用地供应极为稀缺，该地区也是众多房企的逐鹿之地。

方兴地产拿下的两地块分别为北京经济技术开发区河西区X85R1地块和X88R1地块，规划建筑面积合计约29.9万平方米，但一共要配建8.9万平方米的公租房，回购价为4000元/平方米。扣除公租房部分，房企人士认为方兴地产拿地楼面价超过16800元/平方米。这一楼面价比此前区域楼面价上涨51%。

有专业人士给《每日经济新闻》记者算了一笔账。一般来说，项目的开发成本包括土地成本、建安成本、精装修成本、财务成本、营销成本(约为售价的1%)、税收成本(营业税为售价的5.56%、企业所得税为售价的5%、还有1%~2%的土地增值税，一般笼统测算为13%)、管理成本7大项。

这些常规成本，尚不算管理费和人力成本，方兴地产亦庄项目的开发成本已达到每平方米8000元到10000元。换句话说，加上拿地成本，亦庄项目的成本已高达每平方米24800元到268000元。

其实在2月底，亦庄区域楼盘就迎来了一波提价潮，多个楼盘通过取消贷款折扣、减少赠送面积等方式变相涨价。而机构的统计数据也显示，在今年的第八周，北京楼市的成交主力重新回归到五、六环之间，成交套数环比上涨，占比大幅上升，达到了全市总成交量的57.13%，而亦庄区域正好在五、六环之间。

看起来，“新国五条”出台，并未对这些楼盘的销售形成影响；同时，随着北京新南城计划2900亿元投资规划的出炉，开发商对亦庄区域也非常看好。

但上海易居研究院研究员严跃进分析，亦庄地区众多房企集体提价的动机，符合房企追逐利益最大化的常理。但对于政策预计的失误，却改变了方兴地产这一类定位高端项目房企的命运。新房限价令给相关企业在未来产品定位及战略转型等方面提出了新的考验。

北京市住建委的数据显示，远洋·天著2012年11月4日取得的预售证显示，最高拟售均价为46228元/平方米、但最高成交均价为29884元/平方米,这在大兴区域是目前可查询到的最高价格。其余项目，金融街金色漫香林目前最高拟售均价为31000元/平方米、最高成交均价为27405元/平方米；中信新城目前拟售均价为23988元/平方米、成交均价为22063元/平方米；华润·公元九里目前拟售均价为39273元/平方米、成交均价为28168元/平方米。

市场人士分析，鉴于最高拟售价与最高成交价之间的差距如此之大，表明市场对此区域的楼盘青睐程度并不高，因此有可能面临积压的困境。“价格缩水状况，与目前市场可接受的最高售价的心理价位有很大关系。市场热度低于房企预期，将促使房企主动降价。”

方兴地产相关负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，亦庄项目拿地仅两个多月，项目业态、成本、规划以及后期的报价等目前暂不能确定。