开彦：高端市场亟待制定行业标准

住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家委员、中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦

原标题：开彦：高端市场亟待制定行业标准

早期为满足老百姓居住问题，以及受限于自身发展阶段，中国的房地产市场一直是粗放型的发展方式，即大量开发同一标准的住宅产品，这仅仅满足了人们的居住空间需求。

时至今日，随着经济社会的不断发展，针对住宅的高端需求日益凸显，这就意味着简单的粗放型发展已经无法满足市场需求，整个房地产行业正在向着精致型发展方向迈进。

但值得注意的是，目前国内高端住宅市场乱象丛生，单单硬件方面就存在较大差距，参差不齐的现象十分严重，“制定”一套与之相适应的高端住宅标准就显得尤为重要。在国外，已经存在较为完善的高端住宅标准，主要是从硬件和软件两方面来衡量住宅的品相，这是市场成熟度的表现，同时能够推动行业的规范化。

从当下中国房地产发展现状来看，制约高端市场标准化的因素主要有两个方面，一是高端住宅市场的极度不开放，二是相关标准的建立无人做且无法做。

首先，关于高端市场的不开放主要来自调控，管理层着眼当下，着力解决现阶段最突出的问题。对投资投机型需求采用了限制的手段，比如限价、限购、限贷等。同时，基于土地资源的稀缺，管理层早在多年前就已喊停了1.0以下容积率的土地出让，希望引导市场多供应刚性需求产品。

但现实是，中国作为世界第二经济体，随着30年来经济的持续快速增长，已经形成了一批富裕群体，他们有着较高的生活要求，对于这些人的合理需求不应该忽视，可以采用其他有效的方式妥善处理，比如，制定合理的税收制度，按居住面积划分税收档次，一旦高于平均居住面积则提高税率等。

大力开展保障房建设，解决中低收入人群的居住问题，这本身是好事情也是国家职能的正常体现。但不能忽视开放高端住宅市场的重要性，中低收入人群的圈层和高净值人士的圈层不能一概而论，不宜采用“一刀切”的办法。

此前，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾说起，希望起草报告，让有关方面提高高端住宅市场开放程度，让市场经济来决定其发展。

另一方面，对于高端住宅市场相关标准的讨论一直都有，但没人做也无法做。没人做是因为社会舆论导向对这一领域涉及较少，本来高端住宅市场就是“少数人”的市场，因此无法形成广泛的大众化的讨论。无法做则是因为能够制定这一标准的房地产协会等专业机构并没有被赋予这种职能。而在国外，行业的标准都是由协会来确定的。

就确立高端住宅标准而言，并不存在多少难度，无非是从硬件和软件两个方面做出考量。

个人认为，目前的高端住宅需要满足十点要求：一、场地资源的充分利用。这种利用不是破坏，而是顺应生态自然的改造，要对住宅品质构成提升。二、交通方便。前些年，北京高收入人群都到郊区去买豪宅，因为交通不便，最后别墅都成了“保姆的房子”。三、配套要齐全。人是社会的人，买高端住宅是为了更好地生活，配套齐全与否直接关系生活方便程度。四、周围环境的健康营造。需要创造一个有品味、有景观的生态环境，而不是简单的模仿。五、建筑设计要显示高档、舒适，要能够满足高端居者的不同生活理念。六、充分的邻里交往空间。配置各个年龄层人的活动场所，克服邻里之间“老死不相往来”人间淡漠的现象。七、要满足绿色建筑、健康建筑、生态建筑的要求，用科技打造居住品质，这也关系到建筑的有效寿命。八、丰富文化内涵，要有个性，满足生活的个性化情趣要求。九、良好的物业服务。居住者享受高端服务，物业也借此增值。十、注重开放性，不要深墙大院，共享社区公共文明，提升区域板块价值。

除此之外，实施这一标准也不存在太大的问题，这就好比我国对酒店星级标准的确立一样，一看硬件，比如是否有室外泳池等，二看服务，这主要涉及酒店服务项目是否多元化且是否人性化。

目前，我国已经有了清晰明确的酒店星级标准，这对高端住宅标准的确立提供了极好的样板。

高端住宅标准的确立是十分必要且完全能够落地的，在还没有获得充分关注的时候，就需要一些行业内的品牌企业站出来，呼吁标准的确立并提供一些关于行业标准的样板。

(早报记者赖汀雨采访整理)