周彦武：房地产泡沫还能撑多久

原标题：周彦武：房地产泡沫还能撑多久

信贷紧缩是刺破房地产泡沫的利器之一。杀头生意有人做，赔钱生意没人做，随着通货紧缩进一步加剧，流动性进一步吃紧，个人房产按揭贷款将无人愿意做。而目前中小银行都已经停止或即将停止个人按揭贷款，原因很简单，资金成本持续走高，个人按揭贷款利润太薄。众多银行已经开始悄然调整了其贷款业务。

以中信银行(601998,股吧)为例，年报显示，2012年，中信银行住房按揭贷款增长率为8.79%。不仅远远不及小微企业、个人经营贷款和信用卡贷款的25.98%、69.23%和68.57%，而且也低于该行贷款15.96%的平均水平。银行不是活雷锋，资本永远追逐最高利润，相比首套房贷利率普遍打折，中小微企业贷款利率则一般在基准利率基础上进行上浮。一位银行人士说，多家股份制银行的小微贷款利率基准上浮30%是起步价，上浮50%也不少。以目前房贷基准利率6.55%计算，打9折则为5.9%，8.5折仅为5.7%。1年期贷款基准利率为6%，如果上浮30%，为7.8%，上浮50%则可达9%。两种业务利率水平高低相差一半以上。目前，5年期以上的贷款基准利率是6.55%，八五折优惠后是5.57%;而5年期整存整取的存款利率为4.75%，存贷利差为0.82%，即使不考虑通胀因素，执行八五折的房贷利率将面临不赚钱的风险。

而民生银行(600016,股吧)年报透露出来的信息，则更意味深长。据该行年报显示，2010年-2012年三年间，个人住房贷款余额分别是974.94亿元、833.37亿元、715.18亿元，而这一数字占个人贷款总额的比例分别为34%、22%、15%，均呈逐年下降趋势。

假设银行有100万元，如果贷给个人客户买房，即便是二套房贷，也只能上浮基准利率的10%。按照5年期贷款利率，100万元最终约可获得19.37万元的利息。如果是个人首套房贷款，还需在利率上给客户一定折扣。而一般住房贷款的还款周期都达20—30年之久，资金很难迅速返还给银行。

倘若贷给小微企业客户，贷款利率则普遍上浮30%—40%，1年至少可获得约4.67万元利息，如果维持利率不变的情况下，5年累计利息可获23.35万元，比住房贷款多挣3.98万元。

相比于小微贷款，个人住房贷款，能够给银行带来长期稳定的收益，不过银行在620钱荒之后，资金成本都在走高，逼迫银行不得不将资金投向回报率高的领域，再加上贷款额度越来越紧张，中小企业不愿意做房贷就是如此。

流动性泛滥之时，各银行贷款额度都很宽裕，加上个人按揭贷款还是比较优秀的，因此银行曾经对个人按揭放贷争相拉拢，但是流动性不可能永远宽裕，6月20日是中国经济史上具备转折意义的一天，这一天超高的隔夜拆借利率宣告了流动性宽裕时代的彻底终结。

银行的额度有多紧?6月末，商业银行存贷比由3月末的64.68%飙升至72.43%，这一数字已是近年来的历史最高值，距离75%的监管红线已是一步之遥。

央行已经不能大规模放水了，只能采取逆回购这样的短期措施，上周为了缓解月底的资金紧张，央行没有发央票，而是周二和周四各发了一次逆回购行为，周二是170亿7天期逆回购操作，周四进行了340亿元14天期逆回购操作。加上本周央票到期的850亿资金，央行在公开市场净投放1360亿。不过首先逆回购的利率很高，340亿元14天期逆回购操作，中标利率为4.50%，较上一期同期限品种大幅上行105个基点。此前7天和14天逆回购利率一直保持10个基点的价差。其次，逆回购仅能提供短期流动性，央行目前的逆回购操作期限主要为7天，14天逆回购也只是刚刚开始，这也意味注入的流动性将在两周内到期。由于面临较大的期限错配，商业银行不使用逆回购获得的资金进行中长期信贷投放。只是为了存贷比之类的考核暂时过关。

央行到底有多少流动性奶水?

根据申银万国近期调研数据显示，四大行存款在7月第四周小幅增加600亿元，截至7月28日，7月存款负增长9500亿元，预计全行业7月人民币各项存款负增长9000亿元。6月，银行大闹“钱荒”，各行为了拆借补洞，用尽各种办法，但依然窘迫，最终观望了一段时间的央行还是出手“救了一把”，其中主要是以非公开发放方式将流动性注入了国有行，再由国有行在银行间市场调节流动性。8月1日，申银万国发布的最新报告显示，央行在6月底银行资金最紧张时刻采用非公开方式定向投放了规模约3000亿元的资金，而这部分资金也于7月底前收回。

如果央行手头流动性十足，没必要这么急着收走放给四大行的3000亿，如果有这3000亿在，何必一周连搞两次逆回购，从此我们也可以看出，央行手头的弹药并不算充足。

而7月份官方意外好转的PMI数据也表明，即使央行有水可放，也不需要放水了。PMI数据意外好于6月,达到50.3,完全不顾汇丰47.4的PMI数据虽然官方PMI和汇丰PMI并不是没有背离的历史，但7月的背离程度是过去15个月最大的。官方数据所有分项都不寻常地出现了上升。投入价格指数从44.6大幅升至50.1。而汇丰的数据却显示投入成本下跌，但跌幅是过去四个月最小的。今年6月，官方PMI的产业分项数据被“停止”公布了，官方人士的说法是“时间有限——你知道的，行业有很多。”官方的理由是稳增长的思想已经被企业接受，大家对经济前景非常有信心，所以PMI数据好转了。既然已经好转了，那就说明保持目前的偏紧的货币政策也完全能够让经济稳定增长，无需进一步宽松。

当年日本主动刺破房地产泡沫的招数之一就是限制房地产贷款总量,而中国是被动限制房地产贷款总量.因为中国已经进入通货紧缩状态,理财产品收益率的不断上涨和PPI的连连下跌就等同于加息,加息幅度在2-5%之间.与日本当年加息4%差不多,不过中国是利率管制,变相加息，信贷紧缩正在悄悄蔓延。

内地多个城市的住房公积金“缺水”，为此，当地的公积金管理中心与受托银行合作，把公积金贷款转由受托银行发放商业贷款，在个人偿还商业贷款期间，对因商业贷款利率及公积金贷款利率相差产生的利息，由公积金中心补贴给借款人，借此缓解公积金贷款大幅增长的压力。另外，合肥早已实施公积金贷款“轮候制”，即根据每月资金归集、提取等综合因素，制定每月放贷计划，实行总量控制。

据悉，早在今年初，北京、苏州、东莞等城市就已收紧了公积金政策。有关部门公布的原因，或是强调为配合楼市调控政策，或为“保持公积金均衡持续运行”。但业内分析认为，后者的解释恰恰表明部分城市出现了公积金不足的情况。

一些内房股资金面趋紧需要大举融资的行动，也引起了投资者的担忧。据不完全统计显示，截至6月底，内地房企在海外融资总额度达到约900亿元，这个数字已经超过去年上市房企海外融资总额约700亿元的水平;仅在今年1月份就有17家上市房企通过海外融资渠道募集约420亿元资金;今年3月底，万科首次发行海外债券，绿城中国(03900.HK)增发优先票据，融创中国(01918.HK)继年初配股20亿港元后再度融资，等等。

还有报道称，某大型银行总行正在全国调研房地产企业，如果调研结果不乐观，内房企业在贷款到期后延期续贷的压力就更大，银行还可能进一步收紧房地产贷款投放。

《中国房地产报》7月22日的一则报道称，一位参加华润上述会议的银行内部人士透露，会议详细讨论了华润置地上海公司每一个项目的销售回款情况，并且制定了催款的严格步骤：一旦与客户签订预售合同，必须在规定时间内付款，如果逾期未付款，华润将发出两遍催款函;仍然未付余款，华润将发出律师函;律师函之后未付款就解除合同，重新定价再销售。这种现象极为罕见，即使在去年资金链都普遍紧张的前提下，也没有催得如此紧迫，而且催款情况通常只在年底才会出现。

五大行之所以还在做个人按揭放贷，是因为五大行的额度相对宽裕，不过五大行目前存款流失非常严重，因为其执行严格的管制存款利率，存款利率最低，这些存款正被余额宝、理财产品不断抽血，这就是存款利率变相市场化。随着存款的持续流失，五大行的额度将会越来越紧张。

五大行不会提高房贷利率，毕竟国家有政策，要支持房地产健康发展，不过五大行不是傻子，如果资金成本持续上升，达到6月初的水准，那么五大行的个人按揭房贷业务铁定亏损。五大行会延长放贷时间，最少两个月以上，额度不足，就继续延长放贷时间。抑或者干脆阳奉阴违，大幅度减少个人按揭房贷规模，毕竟人家是商业银行，市场化运作就是如此，你不能强迫商业银行做不赚钱或者利润微薄的业务。五大行都是上市公司，是要对股东负责还是要对政府负责?

半年期银行间拆借利率

资料图

从图上可看出，6月20号钱荒最高潮之后，半年期银行间拆借利率根本就没有下降多少。

在国家支持房地产健康发展的政策下，银行提高个人按揭贷款利率不太容易，银行只能缩减个人房贷规模，中小银行干脆停掉，五大行也会缩减规模，如果规模缩减一半，房地产泡沫还能撑多久?贷到款也别得意，利率市场化不可避免，最迟5年内利率市场化，房贷99%都是浮动利率，一旦利率市场化，以中国大小银行之间吸收存款能力的差异巨大，中小银行必然大幅度推高存款利率揽储进而推高贷款利率，月供可能增加50%年甚至更高，希望你的工资也能增加50%，还不起月供很简单，把房子给银行，让法院拍卖。