泰禾董事长黄其森：进驻京城 第二主战场

泰禾董事长黄其森

原标题：黄其森：加码京城泰禾全国扩张提速

8月8日晚，泰禾集团位于北京孙河板块的项目“泰禾北京院子”产品发布会在太庙盛大举行。这不仅是泰禾半年多来在北京频繁拿地之后第一个亮相的项目，也是泰禾集团进军北京十年之后的第二个项目。发布会后，泰禾集团董事长黄其森接受媒体专访时表示，在经过十多年的积淀之后，泰禾集团正转变企业发展战略，北京将成为泰禾继福建之后的第二个主战场。

“我们采取区域聚焦、深耕的战略，除了福建之外，北京将是未来泰禾发展的主场，也是我们全国战略布局的重中之重。”黄其森坦言，2013年泰禾集团的拿地计划将不止年初公布的110亿，下半年集团将继续增加拿地预算，新增部分仍会优先考虑北京和福建，同时还会战略性地考虑上海、长三角和广东市场。

那么，未来泰禾在北京市场将如何推进?其当前的企业发展战略有哪些调整?为了应对新的布局，泰禾集团在资金和人力资源等层面都做了怎样的准备和调整?就这些问题，黄其森均做了详细解答。

市场：一线城市房价肯定不会跌

调控常态之下，政策走向以及房价走势都是备受关注的话题。在当晚的产品发布会上，应邀出席的华远集团董事长任志强再次放话：“未来房价肯定不会跌，而且为了平衡地方债务，新一届政府可能比市场更希望房价涨。”

此言一出，再度引发热议，对此，黄其森也表示了认同：“虽然我无法预测房价到底什么时候涨，能涨多少，但有一点我很确定，房价肯定不会跌，至少在一线城市不会跌。”他认为，像北京这样的一线城市，有大量的人口支撑，目前北京的人口就有两三千万，这样就会产生各种需求，很多资源也会因此往一线城市集中。

“北京是一个什么项目都能做，什么项目都能做的好的城市。”黄其森表示，正是基于这一认识，泰禾提前半年便开始着手布局。

对于当前房地产调控可能的走向，黄其森表示，由于整个市场的需求量依然非常庞大，所以今后不管政策怎么出台，都一定会考虑大多数人的感受。而对于目前市场热议的房产税，他则表示，房产税出不出、怎么出目前都还处于比较草率的阶段，从当前的局势来看，政府出于保持经济增速的需要，对于之后房地产市场将不会保持持续的打压态势。

项目：“泰禾北京院子”预计一年半清盘

今年1月24日，泰禾以18.5亿元竞得“泰禾北京院子”地块，楼面价达每平方米2.9万元。7月23日，中粮以23.6亿元拿下孙河板块今年的第5宗居住用地，楼面价格突破每平方米5.2万元。半年多时间，泰禾、龙湖、首开、中粮等众多大牌开发商云集进驻，不仅使孙河板块地价急剧升温，更不断刷新着市场对于该区域房价的预期。

对于“泰禾北京院子”未来的售价，黄其森坦言，泰禾北京院子不会按照中粮目前的地价去定价，当然也不会仅按照当时的拿地价格去定价。基于泰禾集团目前的高周转战略，该项目预计一年半之内清盘，开盘半年的时间内大部分资金要回笼，所售货值将至少在50亿。如果按照泰禾孙河项目的规划建筑控制规模64777平米来计算，泰禾北京院子预计售价至少在77000元/平米。

而对于高端产品如何实现高周转的问题，黄其森显的信心十足：“高周转和豪宅的销售速度并不矛盾，最关键的问题还在于项目的高品质，不管是高端项目还是普通项目，高品质不等于高价，一定要让买房人感到物有所值。除了产品本身的品质，更重要的是后期的物业服务，这更有助于客户信任和口碑的建立。”

黄其森还表示，北京院子系列产品未来可能会复制到江苏、福州等地，定位于中高端，注重品质、文化和精神内涵的打造。

企业：转型高周转聚焦重点城市

2013，泰禾集团因为在土地市场的大手笔而备受关注，仅上半年就在全国拿下8幅地块，掷金逾百亿，其中4幅位于北京。谈到泰禾集团加码北京市场的动作，黄其森坦言：“泰禾对于自己的定位非常清楚，我们不可能像万科那样做全国化的开发商，我们采取的是区域聚焦、深耕的战略，除了福建之外，北京将是未来泰禾发展的主场。”

黄其森表示，泰禾在今年的布局上将更侧重于一线城市，其主要原因在于，三四线城市因为人口的因素等等，其房地产投资的风险要比北京这样的一线城市大的多，所以，回归一线城市基本成了房企的共识。未来，在区域布局上，泰禾集团将兼顾有一线、二线、三线、四线城市，其中，三四线城市主要在“根据地”福建，而且只选择城市中心小规模的土地来开发。而为了应对当前的调控局势以及企业的发展需求，黄其森表示，泰禾正实行高周转的开发模式，全国90%以上的项目均定为高周转，拿地七八个月后便能入市。

“房地产这几年最主要还是应对政策的变化，，高周转能够有效地迅速规避政策和市场风险，目前看来，高周转模式对于开发商来说也是必须的。”黄其森认为，同时他也表示，高周转需要对市场熟悉、了解，需要专业的团队支撑，因为其中牵涉规划、定位、营销、建造整个的系统体系，能够实现高周转的一定是系统体系比较完整的。

商业地产：走中高端路线与住宅平分秋色

除了区域的扩张，加码商业地产也是泰禾集团近几年的重要动作。在2012年泰禾的销售额中，商业地产销售基本占到了企业总销售额的一半。黄其森表示，商业地产不限购也不限贷，转型商业地产是泰禾集团近几年能快速发展的重要支撑，所以，未来，企业将继续加码商业地产，将商业地产的开发量控制在总量的一半，与住宅开发形成互动。

“我们做商业也是非常审慎的，首先选择在福建，从能够把控的地方入手。在历练团队的同时，也为全国的扩张做了很多准备，包括从全国各地一线商业地产开发公司高薪聘用一流专业人才、与世界级设计研发团队深度合作、把泰禾集团设计研发中心建在北京、将招商中心设在上海、引进国际一线品牌主力商家等。”黄其森表示，在做了这些充分的准备之后，泰禾将陆续往外扩展自己的商业版图，而且扩展的区域也首选企业熟悉的、可以把控的区域，今年仅福建就会陆续有8个泰禾广场，下一步，广东地区将是泰禾商业地产扩张的目标。

“商业地产核心的问题还是招商和运营，我们30%的品牌是第一次落户福州，而且走的是中高端路线。与万达的商业地产开发不同，我们在建筑的打造、购物环境、产品的定位上都更讲求个性化，考虑对城市、对社会的影响。”黄其森说。

土地与资金：继续加大拿地增加与金融机构合作

无论是高周转还是全国布局，土地和资金都无疑是首当其冲需要解决的问题。对此，黄其森表示，2013年泰禾的拿地计划将不止年初公布的110亿，下半年集团将继续增加拿地预算，新增部分仍会优先考虑北京和福建，同时还会战略性地考虑上海、长三角和广东市场。泰禾的总体战略就是一定要到经济发达的地方去，而且还要能适应泰禾企业文化的地方。据了解，目前泰禾集团的土地储备总货值大概在600亿左右。

而对于疯狂拿地的同时备受质疑的资金链问题，黄其森正面回应道，100多亿的拿地资金中，自有资金至少在三分之一以上，目前泰禾有20多亿现金及30多亿预收款，不存在资金压力问题。此外，泰禾的融资渠道也是多元化的，今年公司会跟信托、金融机构有更多合作。“北京和福建的土地市场差异较大，在北京土地付款基本上都要一个月之内付清，对资金的门槛要求很高，但是在福建还有别的城市，就可以有半年、一年甚至更多的回旋余地，因此，在北京我们会相应地增多与信托、基金的合作。”黄其森表示：“要做好房地产必须得懂金融，但是我们有一个底线，就是绝对不会向民间借高利贷。”