周子勋：地产调控长效机制重在改革

原标题：周子勋：地产调控长效机制重在改革

随着房价的一再升温，建立地产调控长效机制，呼声日趋高涨。据报道，有关地产调控的长效机制已经形成初步草案。

新一届政府上任后，在地产调控方面少有表态，短期内也并未急于出台应对房价上涨的调控政策，而是将焦点锁定在更长远的中长期调控政策建立上。

在笔者看来，讨论建立地产调控长效机制时，不得不考虑一个背景：当前地方政府财政收支矛盾空前严重。可以看到，随着中国经济减速，全国财政收入增速随之放缓，而地方财政吃紧的窘境也暴露无遗。从已发布的地方财政收入数据看，除广东、浙江等东部沿海省份依靠土地财政实现逆势回升外，中西部省份财政收入增速出现不同程度下滑。与此同时，在财政收入和中央转移支付减少的情况下，地方民生支出只增不减，地方财政收支矛盾加剧。除了财政支出，各地大量的地方债也需要资金填入，这让地方政府倍感头疼。

吊诡的是，财政吃紧，地产市场却很火爆。国土部法律中心日前发布中国土地市场指数显示，上半年地产市场对于GDP的贡献率在10％左右，拉动GDP增长近2个百分点，地产在拉动经济增长中的作用并未明显改变。二季度市场规模、供应结构、利用集约和地产景气等分指数均大幅上扬，土地市场需求呈进一步扩大态势；地产景气分指数环比上升29.5％，显示出在房地产调控政策持续作用下，以行政手段为主的调控政策效应不断消减，市场反弹压力逐渐增大。

不可否认，地方政府在应对经济低迷造成的财政缩水时，短期需要进行支出调整，中长期来看则是要地方财源多元化，牵扯到地方经济和产业的筹划；而地方财政支出保持弹性，需要明确区分什么是必要支出，像民生等法定支出任何情况下都不能削减，可以削减会议、差旅及一些投资支出等。

更为关键的是，地方政府发展经济应该跳出土地财政这个老路。土地出让金只能带来短期利益，而一个城市发展服务业的潜力已被高租金给吞噬掉。长远看来，土地财政这条路是走不通的。某种意义上说，在“后土地经济时代”，中国的经济转型必须以稳固提高服务业为核心，以提高消费能力为主线，这样才能增强政府财政的持续创收能力。

未来地产调控将在加强落实现有短期政策力度的背景下，着重进行中长期政策制定，建立地产调控长效机制。一方面短期政策频繁出手，多次运用后调控效果在减弱；另一方面，短期政策需随着市场波动而调整，不能长期运行。因此，现阶段亟待能够长期执行的调控政策出台。地产调控长效机制是指在完成住房信息联网、不动产登记等基础的前提下，从土地、金融、财税等方面进行改革，而改革方向便是调控更加市场化。

具体来说，土地方面包括土地出让制度改革与土地二元结构改革。在土地资源稀缺的背景下，应改变土地供应模式，减少用地闲置，增加土地有效供应。金融政策方面，应改变房地产企业融资模式，加大企业直接融资比重，从而使银行风险降低。财税方面，则要改变现阶段以卖地为主要收入来源的地方财政体系，逐步扩大房产税试点。当然，还需要进一步完善保障房体系。保障房建设的提速将有助于“市场归市场、保障归保障”的房地产双轨制的建立，解决房地产市场的乱象。

当前应加快研究出台长效机制，逐步解决房地产市场长期面临的问题，确保房地产市场稳定健康发展。用国土资源部法律中心主任孙英辉的话说，未来的土地调控，要逐步发挥市场机制作用，宏观上稳总量保发展，中观上调结构转方式，微观上推改革促集约，逐步建立与“经济增速放缓、结构调整加速”新的经济发展模式相适应的土地调控政策体系。