刘蔚海：商业地产两年内不容乐观

以下是观点地产新媒体对世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海先生专访实录：

观点地产新媒体：今年上半年广州商业地产包括商场和写字楼发展的整体情况怎么样?

刘蔚海：写字楼没有什么很大的变化，在需求方面，对比2012年也没有看到很大的增长，这个我们也比较担忧，将来写字楼的供应量还是比较大的，租金方面会有一点压力。而商场部分，为了争取更多的客户，最近也看到一些商场适当让步的现象。2011年新增的供应量是最大的，2012年比2011年少一些。从整体的需求来说，今年不会比去年差多少，但也不会比2011年好。

观点地产新媒体：广州写字楼的供应量是同比有所下降吗?

刘蔚海：比起2012年有微量的增长，租金也会有一点压力。因为新增写字楼供应会比2012年要多，所以这个供应量需要消化。因此，开发商都在争取一些预租，我们营运的几个项目，还没有盖好，都提前一年甚至更长时间预租。其实开发商是想用一个比较有吸引力的价格，让别处的租户选择他们。当然，这个价格会比现楼的价格低。

观点地产新媒体：广州规划了很多商务区域，包括白云新城、广州金融城、广州南站等，您怎么看这个现象?

刘蔚海：广州甚至许多大城市所规划的商务区都喜欢以各种如中央的、副中央的，新进的、新产业的来“定位”，但要建成可持续发展的商务区不是发展一个住宅区那么简单。周边人口、配套的成熟度及方便度，方方面面影响着新的核心商业群的发展。所以，我们看到在广州未来商业房地产的发展会以金融城为主，这有很多方面的原因，包括有效的依托现时珠江新城的成熟，天时地利人和都是影响因素。

观点地产新媒体：在写字楼短期内供应量偏大，收益方面比较有局限的情况下，如果开发商要继续在广州做写字楼的项目，收益在短期之内很难见到成效?

刘蔚海：十年的增长是比较看好的，但是这两年会有一点瓶颈，整个供应量将来会很多，而需求很难消化这些供应量。

从整个市场的情况来看，短期来说供应量还是很大。而需求只有两个方面，一是现有的企业发展带动增长。另一方面是新进的产业或者行业的发展所带动新的需求。

有经济学家说现在产能过剩，听起来好像是有足够的需求就可消化，但是产值还是很大的，特别在消耗品方面。所以，不少市场还需要一些调整，需要一些消化来吸纳，然后再有力进一步增长。

观点地产新媒体：很多开发商、投资者纷纷从住宅转向商业地产，您认为背后的原因有哪些?

刘蔚海：现在中国缺乏投资渠道，虽然政策上能够满足工业地产、旅游地产这些比较专业的行业，但是大家都不会有太多的机会介入。商业地产会相对容易，从写字楼和商铺来看，写字楼的运作会更简单一点。

我认为主要有几个原因：一是楼市调控常态化。住宅投资需求减少，房价短期内不太可能有爆发式的增长，单一的住宅产品也为企业带来不可控的因素。所以，多元化经营，包括商业、工业、养老、旅游地产成为了开发商新的增长点，这是开发商的战略选择。

第二，一二线城市进入城市化过程，未来新增土地越来越少，开发商的开发模式从“开发销售”转为“开发运营”，这是有必然性和前瞻性的。

第三，大的开发商都是上市公司，累积多年的住宅开发商有雄厚的资金，为开发持有商业提供了可能性。