限购后时代：看市场定政策

原标题：限购后时代：看市场定政策

继各地不断陆续放开限购政策后，8月8日，首个省级楼市调整政策正式出台——福建省住建厅官网发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出了消费者购房优惠的若干政策，并明确要求各商业银行要增加住房开发贷款供应，优先保障普通商品住房开发项目合理资金需求。

据不完全统计，截至目前，原本执行限购的城市不足十个。

尽管放开限购“看上去很美”，但是这种松绑手段并未让所有城市短期内实现久旱逢甘霖的期许。多家市场研究机构的数据显示，在已取消或放松限购的城市中，半数仍未扭转颓势。其中天津等热点城市的成交量还出现了较大幅度下跌。焦灼之下，一些地区又使用了其他手段试图托市。

但在业内人士看来，要实现限购后时代的逆转，需要在制定政策前聆听市场的真实声音。

“放开限购本身已不新鲜，更值得被关注的是放开以后的各方反应和地方政府的接续动作。”亚豪机构市场总监郭毅这样对中国房地产报记者说。

松限并非“万金油”

限购从紧时，地方政府把库存积压、成交疲软归咎于“被束缚”。如今“松绑”后数地楼市的成交量确实得到了“立竿见影”的重振。比如，在南宁，3个月内南宁全市即新增了10万平方米商品房销售面积；在武汉，7月19日开始放宽限购条件仅两个星期后，多个区域的成交量即呈现明显放量。

但更多城市的现实是对“不限购”寄望过高，松绑后的实效与理想相去甚远。

克而瑞监测数据显示，在已取消或放松限购的城市中，半数仍未扭转颓势。其中天津、成都两个热点城市成交量环比大跌53%和42%。贵阳、福州、西安、无锡、杭州等十余城7月房价环比全部下跌。

以上数据都同样应和了中原地产对取消限购典型城市的抽样调查结论。该机构认为对“限与不限”反应敏锐、产生了明显短期效果的仅有杭州、济南、南宁等屈指可数的城市；长春、武汉等城市则属“松限”后成交有小幅提升之列。

而即便是看上去“风光”的城市，成交量的起色也并不单纯全部得益于解除限购。以济南为例，尽管从表面数据上看，在限购取消后的短短22天时间内，新建住宅网签量就达到了7669套。而实际上，这个成交高峰是由大量前期已成交但未网签的房子在限购取消后的一周内集中“补签”而堆起的。另外从取消限购后新开楼盘成交情况来看，其表现平平。截至7月末，济南取消限购后当月内新开5个项目共727套房源，消化不足五成。

地方政府各使招数

各地“跟风”松绑限购，是把当下楼市的问题简单化和理想化了。“不分析和反思自己城市的矛盾根源和性质，只盲目跟从和机械套用其他城市的方式方法，以为只要不限制购买就万事大吉，这样不仅解决不了问题，可能还会产生新的问题。比如投机性需求过量集中入市推高房价等。”中原地产华北区总经理李文杰对中国房地产报记者说。

眼下，一些地方政府也开始意识到，仅放开限购收效甚微，而调整公积金贷款、放宽落户条件、减免税费等手段也不痛不痒。因此，限购后时代，已有地方政府开始寻求其他方式激活楼市。

在四川，一份由省财政厅下发的文件决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按实际发放贷款金额的3%给予财政补助。

在绍兴，市住建局于8月5日出台的《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的意见》（下称《意见》）亦在业内引起轰动。该《意见》要求不再以贷款次数，而是以家庭实际拥有住房数量为准，即“认房不认人”。而在放贷速度方面，《意见》要求各商业银行要加快对房地产按揭贷款的速度：从5月17日起，按揭手续办理完成后应在1个月内放贷到位。

中国房地产研究会副会长顾云昌认为：“降低公积金使用门槛等尚在地方政府的权限范围之内，但要求银行必须怎样是不现实的。所以绍兴的这份文件名为‘意见’，而不是‘规定’则体现出地方政府希望银行和金融机构能多给些支持配合的良好愿望。”

制定政策应看市场

“其实放不放开限购对开发商来说意义不大。”沈阳百益龙置业有限公司董事长王国庆对中国房地产报记者说。“因为限购原本限制的一类是投资投机者，一类是被误打了的刚需置业者。投资性购房人通常遵循买涨不买跌原则，当前下行趋势明显，投资者一般不会贸然出手。我们在几年前做过调查，当时沈阳市的无房家庭高达80%左右，而仅仅数年时间，这个数字完全颠倒了过来。现在有房的市民家庭占全市的八成以上。可见市场的饱和度已经相当高。所以放开限购市场也只是重新迎回那一小部分过去被误伤了的刚需置业者。”

江苏省人民政府参事室主任宋林飞在接受中国房地产报记者采访时说：“此前虽然地方限购，却没有限供。抑制购买却没有控制开发，因而造成现在多地的库存过大、供过于求。这也是江苏三地放松限购房价反略跌的原因。”

不过，在宋林飞看来，“一放开限购就立刻在成交量价上有体现的城市，多半是原本的供求关系就比较平衡，影响市场的因素比较单一。苏州、徐州和无锡的人口组成和楼市结构有着各自的特殊性，所以效果没那么快显现，价格下滑有可能是暂时的。”他认为，目前的价格下行也是之前多年宏观调控起效的显现。

王国庆从开发商的角度，提出了四点提振市场的建议：其一是不要再大肆炒作房产税预期。“房价本就开始下行，再收税，改善性和投资性需求基本就灭绝了。”其二是控制供应量。“房子也是消费品，任何消费品无论供大于求还是供不应求，都会造成价格和价值的不相匹配，现在太多二三线城市的供应量远超需求消化能力，这样的背景下，成交不可能不萧条。”其三是应集中清理囤地。“个别企业仰仗早期囤下的地块成本低、面积大，产品入市后打压市场、造成不公平竞争。”第四点也是最重要的一点，就是信贷方面的支持。“买不起和买不了没区别。